槿思成说商铺 - 租期内将承租的商铺转让取得转让费的税务处理

1、案例：

门店转让费或叫商铺转让费，一般是原承租者向继承者收取，也有房东收取的，费用的高低主要取决于原、继承者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些低端繁华的门店，人流量大，转让费高，一些低段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。收取转让费已成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。

2、问题：

收取的上述门面转让费，按什么税目征收增值税？

3、税务处理意见：

纳税义务应区别情况处理：

(1)房东向原承租者收取的商铺转让费，属于与租金收人相关的价外费用，应按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。

(2)承租方转租商铺，原承租者向继承租者收取的商铺转让费，属于与转租收入相关的价外费用，原承租人按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。

(3)承租方转租商铺，房东向继承租者收取的商铺转让费，按照“销售无形资产 ——其他权益性无形资产（经营权）”缴纳增值税。

4、涉及的商铺转让常见纠纷应予以避免

日常商铺转让纠纷主要涉及：一是租赁期限届满，次承租人要求享受优先续租权；二是转租合同约定的转租期限期间，次承租人遭遇阻碍其继续承租的事由（如租赁合同期限先于转租合同期限届满、承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等）时，要求承租人返还未使用期间的租金、退还店铺转让费及赔偿损失。

故，再签订相关协议应规避上述情况。

参考税务机关意见：

1、广西税务 2012年

问题：关于转让商铺的租期取得转让费如何缴纳营业税的问题。具体情况为：之前，李先生承租了一个5年期的商铺来自行经营，现因个人原因不想继续经营了，还有3年的租期，于是李先生将该商铺转让给另一人来承租，取得一笔相应的转让费，同时新接手的人重新跟房主签订租赁合同。对此，李先生咨询其取得的转让费收入是否要缴纳营业税，如需缴纳是按什么税目？

答：根据纳税人反映的问题，12366查阅了相关文件资料，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《营业税税目注释》的规定，对在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务属租赁业。

为此，12366意见认为上述李先生将承租来的商铺在租赁期内转让取得的收入应按“服务业—租赁业”税目征收营业税。但由于新接手经营的一方重新跟房主签订租赁合同，对于租赁关系与李先生无关，李先生取得的这笔转让费是否能属于转租行为无政策文件进行明确。

为此，我中心将该问题向自治区地税局劳务税处进行了请示，得到明确回复：由于承租人对商铺没有所有权，所以对将承租来的商铺进行转让的行为属转租行为，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，应按“服务业-租赁业”缴纳营业税。

2、江西省国税局（2016年8月18日再次解答营改增实务中的37个问题）

问题：甲企业因生产经营需要需租赁个人店铺一间，除定期支付租金外，甲企业还需一次性支付给上一承租人丙18万元的“店铺转让费”，该“笔店铺转让费”如何征税。

答：店铺转让费按转让其他权益性无形资产征收增值税。

作者：槿思成 来源：中国会计视野