回迁房项目的会计和税务处理
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回迁房项目的会计和税务处理
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定,土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中,直接以货币形式支付的成本支出,会计和税务处理基本一致,而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,由于其行为的特殊性,会计和税务处理有所不同,这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认。
房地产开发业务中,拆迁补偿主要有3种方式:即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式,作价补偿比较简单,产权调换则成为计税成本确定的难点。
产权调换,属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上,一般情况下作非货币性交易处理,即“以物易物”处理,根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
扩展问题一:
房地产项目如果有回迁部分,回迁部分的账务如何处理啊
回迁计入拆迁成本
扩展问题二:
我公司安置了一批回迁安置户,怎样做可以合理避免或少交税。房地产开发公司采用的是以房换房,超出拆迁面积以低价成交,请问回迁安置户是否做销售处理?会计处理和税务处理方法?
请问老师,安置房需要单独核算成本吗?
安置房的建设成本计入土地成本,安置房分配视同销售。增值税不能少交,以同类房屋的价格缴纳。
是的.............
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