房地产开发企业赠送物业费需视同吗

作者：彭怀文

#财税实务#房地产开发企业赠送物业费需要视同吗?

房地产开发企业卖房送一年物业费，然后物业服务是由物业公司提供的，房地产企业将物业费直接付给物业公司，二者没有关联关系。该项业务房地产公司应该怎么进行会计处理，税收上是否符合买一赠一，按公允价值分摊各项销售收入。

解答：

该问题涉及到增值税和企业所得税两个方面的问题。

按照从易到难，先从企业所得税开始说起。

一、企业所得税的处理

对于买房子送一年物业管理费，按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”，是可以作为“买一赠一”处理的，可将总的销售金额按房子和物业管理费的公允价值的比例来分摊确认各自的销售收入。

二、增值税的处理

企业所得税的处理之所以简单，因为有国税函[2008]875号的明确规定；但是，增值税的处理却比较麻烦，因为增值税在这方面没有明确的规定，导致实务中存在较大的争议，以及各地税务局执行的口径也存在差异。

（一）不属于无偿赠送

买房子赠送物业管理费、赠送汽车、赠送家电、赠送车位、赠送装修等，都是有一个前提的就是必须是购买房子，并不是“无偿赠送”。

因此，无论是《增值税暂行条例实施细则》第四条，还是财税（2016）36号附件1第十四条规定的“视同销售”都不能适用。

实务中，很多专家和企业财务人员以此来说明不需要视同销售缴纳增值税。

（二）发票的开具方式决定了是否缴纳增值税

虽然，前面已经说了不属于无偿赠送，不满足视同销售的规定；但是，在我国“以票管税”的大环境下，有时发票的开具方式直接决定了是否需要缴纳增值税。

如果说“买一送一”不满足视同销售的规定，那么就是因为将赠送的部分金额视为一种商业折扣在进行处理。

《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。对于如何判断“在同一张发票上分别注明”；《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函〔2010〕56号）规定，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

营改增后，财税（2016）36号附件1第四十三条规定，纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

根据上述规定，无论是赠送货物还是服务等，赠送部分要想不缴纳增值税，前提是需要将赠送部分的货物或服务等与销售的主要商品、服务等开具在同一张发票上分别注明。

可是，实务中很多时候作为销售方为了保持“免费赠送”的噱头等原因，导致“赠送”部分以及折扣额根本无法开具在同一张发票上。很多税务局在稽查的时候，也就是抓住企业对于“赠送”部分没有按照上述规定开具发票，从而要求企业补缴税款。

税法已经给了企业少缴税的途径，但是企业不去利用或无法利用，虽然理论上可以不需要“视同销售”，然而最后却败在了发票的开具方式上。

综上所述，对于企业的“买一赠一”等活动，由于企业所得税方面没有发票开具的要求，且有明确规定，可以按公允价值分摊各项销售收入；但是，对于增值税却因为有发票开具的要求，企业只有在满足税法规定的情况下，才能不需要视同销售。

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