不动产融资租赁金融服务增值税房地产销售返租税政策

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原标题：房地产融资性售后返租业务涉税分析

文章摘要：一些观点认为，虽未对土地增值税做出明确规定，但其他政策性文件认为融资性售后回租业务实质为融资借款，例如，《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）中对融资性售后回租业务；；版权声明如需转载或引用请联系后台，以上为正坤财税原创整理，文中相关政策来源均为官方发布作者 正坤财税 周小玉融资性售后回租是指承租人以融资为目的，将资产出售给经有关部门批准从事融资租赁业务的机构（由银保监会许可的金融租赁公司、由省商务厅及税；

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作者 正坤财税 周小玉

融资性售后回租是指承租人以融资为目的，将资产出售给经有关部门批准从事融资租赁业务的机构（由银保监会许可的金融租赁公司、由省商务厅及税务部门许可的内资试点融资租赁公司、由商务部许可的外商投资租赁公司）后，再将该项资产从该融资租赁机构租回，待支付完租金及资产残值价值后，重新取得资产所有权。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。在当前融资趋紧的大环境下，房地产企业可通过融资性售后回租方式，盘活资产，缓解企业资金压力。本文对房地产融资性售后返租业务涉税情况进行分析。

一、增值税、企业所得税

根据上述规定，对于融资性售后回租业务，税法上将其视为销售方（或承租方）的融资行为，而不是拆分为出售和租赁业务，并不认可不动产的产权转移，不对其流转征税。因此，房地产企业作为出售方（或承租方）不需缴纳增值税和企业所得税，按其出售前的计税基础计提折旧，融资利息可税前扣除，融资租赁机构按照贷款服务缴纳增值税。

二、土地增值税

目前，国家税务总局未对房地产企业的融资性售后回租业务是否征收土地增值税作出明确规定。

一些观点认为，虽未对土地增值税做出明确规定，但其他政策性文件认为融资性售后回租业务实质为融资借款，例如，《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）中对融资性售后回租业务性质的界定，融资性售后回租业务中的资产出售并未完全转移相应的风险和报酬，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定融资性售后回租业务取得的利息及利息性质收入按照贷款服务缴纳增值税。故房地产企业因开展融资性售后回租业务而发生的房地产转让不应征收土地增值税。

另一些观点认为

房屋所有权转移属于必须到登记部门进行登记的财产类别。因此，房地产企业开展融资性售后回租业务，实际上转移了房地产的所有权，办理了过户手续且取得收入，符合土地增值税征税条件，房地产企业应对缴纳土地增值税。

综上所述，房地产企业开展融资性售后回租业务是否需要缴纳土地增值税存在争议，实务中应与主管税局沟通确认是否缴纳土地增值税。

三、契税

故融资租赁机构取得不动产权时应按照相关规定缴纳契税，房地产企业在期满后回购不动产时无需缴纳契税。

四、印花税

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