房地产开发企业融资房地产企业明股实债

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原标题：房地产行业“明股实债”融资安排的涉税问题分析

文章摘要：图一 “明股实债”交易安排结构图三、“明股实债”的涉税问题“明股实债”的税务处理焦点在于判定其业务实质属于权益性投资还是债权性投资，其涉及的税种主要包括增值税、企业所得税、印花税，具体分析如下：一、“明股实债”增值税相关规定与增值税相关的规；；第二，“明股实债”结构中的股权投资资金（实质为债务融资中的本金）通常以股东或实际控制人（房地产企业母公司）承诺远期回购、对赌协议等方式退出；

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作者 正坤财税 周小玉

一、明股实债产生的动因及其判定

一、房地产行业采用“明股实债”融资安排的动因

相对于其他行业，房地产行业是资金高度密集的行业，具有资金量大、周转时间长、回笼速度慢的特性。房地产企业通常以自有资金、银行开发贷、信托融资资金等作为主要资金来源。

为防范银行信贷风险，

《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

（银发[2003]121号）明确规定：商业银行严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，并要求企业自有资金不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。

为防范信托融资风险，

《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投公司部分业务风险提示的通知》

（银监办发[2005]212号）规定：向信托公司申请发放贷款的房地产企业必须四证齐全、房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例不低于35%；

《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》

（银监办发[2010]54号）规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

从上述相关规定可以看出房地产企业的银行信贷融资和信托融资监管趋严，房地产企业必须采用新的融资方式。除此之外，房地产企业期望优化合并报表，保持良好的资产负债率，提高合并层面的信用资质和融资能力。“明股实债”的融资安排在形式上表现为股权性质的融资，实为债权性质的融资，该融资安排能够绕开传统融资方式的监管以获取融资。同时可以通过巧妙的条款设计，使得资金融出方仅持有较低的股权比例，在会计核算上不纳入合并范围，使得表内合并层面的资产负债率可以保持在较低水平。因此，在融资监管趋严的大背景下，“明股实债”融资安排成为房地产企业十分重要的融资方式之一。

二、“明股实债”的界定

何为“明股实债”？“明股实债”是指以股权的形式投资，同时以获得固定收益及远期本金能够有效退出为实现要件，该融资方式在法律上的表现形式为股权融资，但其经济实质为债务融资。对“明股实债”的界定需从投资收益的约定方式、投资资金退出方式以及投资主体是否具有经营管理权三方面入手：第一，投资方以获取固定收益为目的而非与经营状况挂钩的变动收益，在“明股实债”的融资安排中，投资方虽以股权投资的方式出资，但在签订的相关协议中要求被投资方定期向投资方支付固定收益。第二，“明股实债”结构中的股权投资资金（实质为债务融资中的本金）通常以股东或实际控制人（房地产企业母公司）承诺远期回购、对赌协议等方式退出。第三，投资方享有的对重大事项的决策权一般仅限于对增信的需要，以保障投资方投资资金及与相关固定收益能够安全收回，而不会涉及到对融资主体的经营管理，也不会要求对被投资方的净资产和经营成果享有分配权。

二、房地产行业“明股实债”的基本交易安排

“明股实债”交易过程一般包括认购、投资入股、退出三大环节。“明股实债”的最终资金来源主要为银行理财、集合信托及保险资金，信托公司、基金公司、证券公司、保险公司为“明股实债”的主要投资方；股权投资主体（SPV）形式主要有股权投资计划、信托计划及私募股权投资基金以及上述几种形式的多层嵌套模式，投资方设立并认购股权投资计划、信托计划及私募股权投资基金，然后通过股权投资计划、信托计划及私募股权投资基金以股权形式向房地产项目公司发放贷款并定期分红；其退出方式主要包括回购、第三方收购、对赌、优先或者定期分红等（如图一所示）。

图一 “明股实债”交易安排结构图

三、“明股实债”的涉税问题

“明股实债”的税务处理焦点在于判定其业务实质属于权益性投资还是债权性投资，其涉及的税种主要包括增值税、企业所得税、印花税，具体分析如下：

一、“明股实债”增值税相关规定

与增值税相关的规定有两条：

第一，《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号印发附件1）第1条第5项第1款中规定：各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。36号文并未就如何判断复杂融资活动的性质界定做出具体规定，因此，只要符合上述规定，在增值税上就应当作为债权性投资处理。

第二，《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第1条：“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益”。

二、“明股实债”企业所得税相关规定

对于“明股实债”的所得税的处理可参考《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）的规定：企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：

（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；

（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

（四）投资企业不具有选举权和被选举权；

五、投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。

根据41号文的规定，若满足上述五个条件，“明股实债”所产生的定期分红是“股”还是“债”的判断则是否定了交易的股权投资形式，肯定了交易的债权实质，按照债权投资来征收企业所得税，但是在实际情况中，同时满足上述五个条件的难度较大，因此，从所得税的角度来说，将“明股实债”认定为“股权投资”的可能性大于认定为“债权投资”。对于“明股实债”资金退出环节产生的溢价或者折价皆作为债务重组损益处理，无需按照股权转让来处理。

三、“明股实债”印花税相关规定

被投资企业在收到资金后，若在会计核算上计入“实收资本”或“资本公积”科目，同时作了工商变更登记，按印花税条例规定，需要对营业账簿贴花缴税，但实质上该笔业务是债权投资，根据实质课税原则，该笔业务是应该按按借贷合同缴印花税。这就会形成同一项业务在印花税、所得税、增值税处理业务上不一致的情况，具体应如何纳税，应与当地税务机关沟通。