高阶原创丨如何通过敏感性测试寻找普宅优惠退税安全边际…

原标题：高阶原创丨如何通过敏感性测试寻找普宅优惠退税安全边际

文章摘要：为找到影响增值率的敏感性因素，我们将增值率进行拆解，拆解后结果如下：增值率=（销售收入-扣除额）/扣除额销售收入=销售价格*可售面积扣除额=（单方成本*可售面积+土地成本）*1.3+销售单价*可售面积*增值税税负率*0.12其中可售面积和土；；实际操作中退税存在诸多难点，本文以普宅优惠退税为例进行分析，成功退税的一个必要条件是保证能够享受到普宅优惠，为保证能够享受到普宅优惠，企业需要在事前进行成本收入的管控，从而将增值率控制在一个安全范围内，防止不可控因素的出现使得增值率跳过20；

正坤财税

当土地增值税实际税负率低于预缴率时，便会出现土地增值税清算退税，实际税负率低于预缴率由往往由以下两种情况引起：

第一，普通住宅项目增值率低于20%，能够享受普宅优惠。

第二，项目整体增值率很低甚至负增值。

实际操作中退税存在诸多难点，本文以普宅优惠退税为例进行分析，成功退税的一个必要条件是保证能够享受到普宅优惠，为保证能够享受到普宅优惠，企业需要在事前进行成本收入的管控，从而将增值率控制在一个安全范围内，防止不可控因素的出现使得增值率跳过20%。

本文通过敏感性测试来为企业增值率的控制提供一个调控的方向，以寻找普宅优惠退税安全边际，使得企业在规划阶段便可掌握主动权，不陷入被动状态。

一、如何选择敏感性因素

参数假设如下：

1.单方成本不含土地成本、利息成本；

2.假设利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，则房地产开发费用为0.1X；

3.假设增值税税负率为r，可扣除的相关税金为附加税，则附加税税负率为0.12r，附加税为0.12rY；

为找到影响增值率的敏感性因素，我们将增值率进行拆解，拆解后结果如下：

增值率=（销售收入-扣除额）/扣除额

销售收入=销售价格*可售面积

扣除额=（单方成本*可售面积+土地成本）*1.3+销售单价*可售面积*增值税税负率*0.12

其中可售面积和土地成本是相对固定的，不受企业调控；而销售价格和单方成本波动性较大，可以作为敏感性因素。故选择销售价格和单方成本作为敏感性因素，分析这两个因素变动对增值率的影响，然后确定安全的增值率所对应的销售价格和单方成本。

二、案例分析

案例背景：

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