土地增值税预缴时间,土地增值税预缴计税依据

文章目录：

• 土地增值税预缴时间土地增值税预缴计税依据
• 土地增值税如何预缴
• 土地增值税预缴地点

土地增值税预缴时间土地增值税预缴计税依据

1、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2、3、4，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2执行。

2、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100且小于或等于200的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5。

3、对计算出的预计增加率大于200的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为8。

4、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

法律依据：

《土地增加税暂行条例》第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。

　　增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。

　　增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。

　　增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。

土地增值税如何预缴

导读：为方便纳税人，土地增值税预缴已经简化计算，按照预收款减去应预缴增值税税款得到计征依据。为方便大家理解，今天，就让会计学堂的小编结合案例分析来为大家介绍土地增值税如何预缴吧！

土地增值税如何预缴

答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

案例：2017年5月,A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1。

1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1=135.14万元；

2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3=405.41万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元

6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1=145.95万元

房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴

预交土地增值税的计算

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11）*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5）*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2。则:

1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：

土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/1+11=1000万元

预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2=20万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：

应预交的增值税税款=1110/1+11*3==30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2=21.6万元。

土地增值税预缴地点

从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定？

发布日期：2021-04-14

来源：国家税务总局12366

??第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：?“计算增值额的扣除项目：

??（一）取得土地使用权所支付的金额；

??（二）开发土地的成本、费用；

??（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

??（四）与转让房地产有关的税金；

??（五）财政部规定的其他扣除项目。”

??第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

??（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

??（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

??（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

??财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。

??凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。

??上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

??……

??（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。”

??第三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

??第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

??本通知自2016年5月1日起执行。”

??第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

??营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

??为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

??土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

??……

??四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

??房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

??（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

??（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

??五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

??营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》国家税务总局公告2016年第23号规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县市、区名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”

??第五，根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2022〕57号）第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

??……

??九、本通知执行期限为2022年1月1日至2022年12月31日。”