文章划重点，请关注以下方面：【年报有料】 2018年上市典型房企存货周转率&总资产周转率TOP100、上市公司年报披露、2018年上市的股票

文章作者：亿翰智库

-研究模型全景展示-

<第四部，周转率！>

存货周转率 和总资产周转率是企业开发经营能力的重要指标，分别反映企业开发销售速度和资产利用效率。但部分开始逐步退出房地产开发业务的企业，由于存货较低而使其存货周转率较高，无法准确反映企业周转情况，因此亿翰的研究成果中，我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和利润的结构与变化来综合考量该指标。

亿翰百科

存货周转率 总资产周转率

存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率就越高。

榜单解读

一.房企存货过千亿有22家，销售为存货变现提供保障

01 22家房企存货过千亿，恒大是当之无愧存货王

在此次入榜的企业中，存货超过1000亿的房企有22家，相较2017年增加4家，分别为新城控股、中国奥园、金地集团和美的置业。房企存货能够保持增长主要由于2018年房企对市场的投入增多和自身资源储备的扩充。

根据存货超过千亿的房企来看，恒大存货达到10937.7亿元，同比增长14.7%，是当之无愧的存货王。万科和碧桂园存货规模相比恒大虽有些差距，分别为7503.0亿元和6801.0亿元，但同比增速均高于恒大，分别为25.5%和73.0%，尤其是碧桂园存货规模高速增长，随着龙头企业规模增速的放缓，存货规模增速预计也会放缓。另外值得注意的是龙湖集团、金科股份、新城控股、美的置业2018年存货同比增速均超过50%，尤其是新城控股作为地产行业成色最足的黑马，2018年实现存货1455.7亿元，同比增幅高达90.6%，与企业规模高速增长相一致。

02 规模房企存货周转率低于均值，销售保障存货变现

过多的存货需要考验企业的营运能力，2018年榜单TOP100房企平均存货周转率为0.37，相较2017年的0.35有所提升。但是根据规模房企存货周转率情况，我们发现大部分规模房企的存货周转率低于榜单TOP100房企的平均存货周转率，主要原因是规模房企，尤其是头部房企，在行业集中度不断提升的当下，跑马圈地能力远强于中小房企，自身资源不断集聚，存货规模大幅增长，在营业成本增长有限的情况下，存货周转率会低于中小房企，但这样并不意味着规模房企营运能力差。当存货快速增加时，规模房企具有稳定的销售作为保障，消化掉存货。

由于房企存货周转率受营业成本结转滞后影响，为了更清晰表现房企的周转能力，我们采用当年销售额与平均存货的比值作为实际存货周转率。2018年多数房企实际存货周转率达到1，甚至超过1，表明规模房企虽拥有较多的存货，但完全可以通过稳定的销售将其变现，实现收入增加。

二.合作开发和负债使总资产提升，企业现金回流能力有所增强

01 4家房企总资产过万亿，合作开发是资产增长的原因之一

在2018年总资产周转率榜单中，总资产超过3000亿的房企有14家，超过万亿的房企有4家，为恒大、碧桂园、万科和绿地，资产规模分别为1.88、1.63、1.53和1.04万亿元，同比增幅分别为6.7%、55.3%、31.2%和22.2%。若将总资产分拆来看，占较大比重的负债以及少数股东权益快速增加是总资产增长的主要因素。其中少数股东权益快速增加的主要原因是2018年房企倾向引进少数股东的方式，通过合作开发实现规模发展，业绩增长。

02 总资产周转率有所提升，规模房企强于中小房企

2018年榜单平均总资产周转率为0.26，相较2017年0.25的平均总资产周转率略有提升，企业资金回转能力增强，周期缩短。我们知道，房企销售房屋会产生大量的预收账款，而这些预收账款会增加总资产周转率的分母，这就导致规模房企总资产周转率一般要稍低于中小房企。根据总资产周转率TOP100榜单也可以发现，规模房企多分布在榜单TOP20之后。

另外，2018年TOP1-TOP20房企总资产周转率为0.37，较2017年的0.41有所下降；除此之外，TOP21-50和TOP51-100的房企总资产周转率分别为0.27和0.21，较2017年的0.26和0.17均处于上升状态，此榜单排名靠后房企的总资产周转率提升强于靠前的企业，这在一定程度上也反映了规模企业现金回流能力增强。