大鹏说税法解读 - 走,国庆期间看房去!

【前言】今天，是中华人民共和国成立73周年华诞，祝福我们伟大的祖国繁荣昌盛。节前，中国人民银行、财政部和国家税务总局连续出台了一系列关于居民购置住房的有关公积金贷款利率下调和个税退税的政策。本期大鹏和大家一起分享一下这些与购房有关的政策内容。

上周末，大鹏的一位朋友老马约大鹏一起喝茶，和他一起来的还有一位他的朋友，席间闲聊得知，他这位朋友的小孩已读小学，为了“不让孩子输在起跑线上”，准备到魔都市区择名校就读，但由于户籍住址与就读学校有关联的招生政策，所以打算在名校划片范围的小区购置一套住房，解决孩子户籍问题，为将来孩子就读初中提前做好准备。

可怜天下父母心。相信老马这位朋友的经历是大多数为人父母者的缩影：一切为了孩子，一切为了孩子有好的学校就读，可以举家搬迁，可以租房陪读……父母们有需求，学区房就有市场，全国各大城市学区房的房价比同类普通房的房价高出了许多，曾有新闻报道某城市一套十几平方米的学区房可以卖出几百万元天价，其实也不是什么稀罕事。虽然国家一直在改革学校的招生政策，尽可能做到教育公平，但稀少的名校资源和众多求学学子形成的供求不平衡，导致既有的教育资源尚不可能完全覆盖到所有适龄学子，学区房依然有一定的市场，因此就出现了诸多家庭卖掉郊区大房换购市区小房，卖掉“高大上”新房换购“老破小”旧房的现象，其背后映射的其实是许多家庭为追逐优秀的教育资源而舍弃舒适的居住条件的无奈。

应该说，昨天中国人民银行、财政部和国税总局出台的一系列关于居民购房的政策，既有刺激低迷的房产市场促进投资和消费以此拉动经济的作用，也让广大老百姓在置换住房方面获得了一定的实惠，至少在一定程度上降低了购房所付出的成本。

首先，我们来看中国人民银行的政策。

“中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。”

其实，公积贷款利率相对于商业贷款利率已低了不少，现在还进一步调低，在减轻老百姓还贷负担的同时，也隐含着鼓励大家动用公积金贷款购房的信息，毕竟，至今以来的事实证明，没有什么比投资房产能获得的收益更大。

其次，我们来看财政部和国税总局的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）。

一是政策实施时间。自2022年10月1日至2023年12月31日（这段期间发生的换购行为均可享受）。

二是个税退税对象。出售自有住房并在出售后1年内重新购房（新房或二手房）的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税。

三是必须满足条件。共有三个条件，第一个是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市（同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围）范围内；第二个是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一（即出售旧房和重购新房的房本上都要有名）；第三个是符合条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和其他有关材料（经主管税务机关审核后办理退税）。

最后，我们来看国税总局的《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），这是对“财政部 税务总局公告2022年第30号”如何落地实施的具体指导。

一是个税退税计算公式。如果新购住房金额大于或等于现住房转让金额，则退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；如果新购住房金额小于现住房转让金额，则退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

需要注意的是，现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准（防止价格造假），且现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

二是多人共有产权处理。对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

三是出售或购买的时间。出售时以纳税人出售住房的个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买时间以在住建部办理房屋交易合同备案的时间为准。

四是享受个税退税条件。出售时应依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。

五是个税退税提供资料。纳税人向主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》（详见附件），并应提供下列资料：

（1）纳税人身份证件；

（2）现住房的房屋交易合同；

（3）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

会计朋友们，趁着国庆七天长假，走，看房去！

作者：大鹏 来源：中国会计视野