土地增值税的预算分配比例旧城改造的税收优惠

本文核心要素如下：城中村改造税收优惠、旧城改造的税收优惠

原标题：旧村改造中的普通住宅免税优惠误区

文章摘要：此时，如果假设通过其他合理的成本分配方法，从其他项目调节25亿元的扣除项目金额至普通住宅项目，调整后的税负情况如下：扣除项目金额重新分配以后，普通住宅土地增值率为19%，符合享受土地增值税免税优惠条件，应交土地增值税为0；；在旧村改造中，不少房地产开发企业会选择合理的成本分配方法，将开发成本优先分配到土地增值率较低的普通住宅项目，以争取享受普通住宅的土地增值税免税优惠；

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作者 正坤财税 袁晨新

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条的规定，建造普通标准住宅土地增值率未超过20%的，可免征土地增值税。在旧村改造中，不少房地产开发企业会选择合理的成本分配方法，将开发成本优先分配到土地增值率较低的普通住宅项目，以争取享受普通住宅的土地增值税免税优惠。可是在此过程中也存在成本分配的误区，为方便分析说明，笔者先举如下案例。

上述案例中，普通住宅土地增值率为49%，离土地增值率20%的免税优惠存在24.17亿元的扣除项目金额缺口。此时，如果假设通过其他合理的成本分配方法，从其他项目调节25亿元的扣除项目金额至普通住宅项目，调整后的税负情况如下：

扣除项目金额重新分配以后，普通住宅土地增值率为19%，符合享受土地增值税免税优惠条件，应交土地增值税为0。而其他项目由于减少25亿元扣除项目金额，土地增值率提高到167%，应交土地增值税51.25亿元。即扣除项目金额重新分配以后，合计要交土地增值税相比原来的分配方案增加1.55亿元。也就是说，采取上述成本分配方法，在享受普通住宅免税优惠以后，土地增值税反而增加。

此时如果假设调节的扣除项目金额为a亿元，还原土地增值税计算过程，进一步分析可以发现，普通住宅增加可扣除项目金额后，因免税形成的节税金额为

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