二哥说出租房屋 - 出租房屋,不同的水电费结算方式下税收成本差异

二哥税税念公司（一般纳税人）有一闲置房屋租赁给其他公司使用。

对于房屋的水电费可以如何结算？

不同结算方式下，税务有什么问题？

01#

把水电费并入房屋租金，统一以租金方式结算。

这种方式就是把水电费考虑到房租，统一以房租的方式和承租方结算，合同是签订租赁合同，具体结算房租时候把使用的水电费考虑到房租中去（相当于变相增加房租），然后统一按房租的税率开票结算。

优点：不用考虑单独转开水电费发票的问题，承租方也有发票入账

缺点：

1、每个月都要单独的把水电费考虑进房租，比较繁琐。

2、水电费作为房租收入，出租房还是涉及12%的房产税，成本较高。

3、如果出租方是适用简易计税（5%）的话，出租方在增值税存在重复纳税，是吃亏的。

比如，二哥税税念公司出租的房屋水电月度情况如下，假设出租方都按照采购价和承租方结算，不就水电费加价。

如果采取水电费并入房租方式结算，那么单看水电费结算对增值税及利润的影响就是下面这样：

简易计税下，水电统一按房租的征收率5%计税，进项税不得抵扣，这种情况下，企业多负担增值税15.67，相应这个结算行为让企业利润也少了15.67。

一般计税下，情况稍微好点，因为一般计税按9%结算，电费的购进是13%，所以这里要占点便宜，整体来说增值税少交1.83，相应利润多了1.83。

但是整体来考虑，因为水电费计入房租，还涉及房租收入12%的房产税，这个是出租方承担的，所以这种方式实际上是不利于出租方的，而且每个月算出水电用度又开成租金发票，其实也有点奇怪，所以一般出租方也不轻易采取这种方式结算水电费。

02#

采取转售水电方式结算

这种方式就是直接出租方按结算价格向承租方开具水电转售发票。

优点：水电单独结算，清晰，购买方也能取得相应的抵扣凭证，扣除凭证。

缺点：

1、需要考虑是否当地是否能超经营范围开具水电转售发票的问题

2、水费涉及税率差，可能会导致出租房多承担增值税，倒而影响企业利润，倒逼影响上下游结算价格。

比如，二哥税税念公司出租的房屋水电月度情况如下，假设出租方都按照采购价和承租方结算，不就水电费加价。

那么在转售情况下，出租方的增值税，利润情况如下：

电费平进平出，实际上对增值税和利润并无影响，水费因为出租方不适用自产自来水3%简易政策，只能按9%计税，所以这一点上要多交5.5的增值税，相应的利润少5.5。

这种方式下购买方是占了点便宜的，但是对销售方有点影响，如果销售方强势，是可以通过影响价格的方式把这部分损失弥补回来的。

作者：二哥 来源：中国会计视野