土地增值税的预缴依据,预缴土地增值税计税依据有哪些
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土地增值税的预缴依据
预缴增值税是一般会在公司注册地与实际业务发生不在同一地市的情况下发生,比如建筑行业。预缴一般情况是在业务实际发生地当地税务局预缴一部分增值税款,大概意思就是你占用了当地的土地或者是各种资源,然后屁都不给当地留,当地政府肯定不会同意的;然后实际在注册地缴纳增值税的时候,再把你原先已经预缴的那部分扣除回来就可以了。
预缴土地增值税计税依据有哪些
1、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为:2%、3%、4%,其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准,即2%执行。
2、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税,对计算出的预计增加率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目,普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5%。
3、对计算出的预计增加率大于200%的房地产开发项目,普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为8%。
4、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房,暂不实行预征。
法律依据:
《土地增加税暂行条例》第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
房地产开发企业预缴土地增值税计税依据预缴土地增值税计税依据是否含增值税
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补(《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条)
2.根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。(财税字〔1995〕48号)第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。(财法字〔1995〕006号)
二、预缴土地增值税计算
(一)预征的计征依据
1.一般计税
(1)土地增值税应税收入不含增值税销项税额
(2)销项税额=销售额×适用税率
(3)销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)(国家税务总局公告2016年第18号)
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算金,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税(国家税务总局公告2016年第70号)
(二)代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。(财税字〔1995〕48号第六条)
(三)预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对穗尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”(国税发〔2010〕53号)第二条
根据上述规定,房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产(普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等)的预征率计算应预缴的土地增值税,保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
(一)纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
(二)根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续:
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
(三)房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况,源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。(国税函〔2004〕938号)
(四)土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前,多数地区土地增值税预征实行按月申报,但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定,房地产开发企业转让开发建造的房地产,土地增值税实行按季申报缴纳,纳税人应于季度终了之日起十五日内,申报并缴纳税款。
(五)对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。(财税〔2006〕21号)
(六)自2021年6月1日起,纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时,使用《财产和行为税纳税申报表》,纳税人新增税源或税源变化时,需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1:财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2:财产和行为税税源明细表
依据:《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》( 国家税务总局公告2021年第9号)
四、会计处理
预缴土地增值税时:
借:应交税费-应交土地增值税
贷:银行存款
五、风险点
1.项目应正确区分业态,由于各业态预征率不同,需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件,核对预征率适用正确与否,并及时更新;
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况,核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税;
3.合同中包含政府回购保障房等的,土地增值税可申请减免预征,是否按规定享受优惠政策。
来源于网络
预缴土地增值税计税依据相关规定
注册税务师考试,土增税预征换算问题---财务杂谈(336)
1.房地产项目,一般计税,预缴:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
=预收款-预收款/(1+税率)*3%
2.如果教材未写,事务有争议!应对策略:如果题目告诉你不含税,不存在以上问题了,直接算。
3.题目告诉你含税,告诉你或者让你算预缴了多少增值税,用上述公式。
4.题目告诉你含税,且整个题目未提预缴增值税的事,则用含税收入/(1+税率)计算。
5.注意税率不一定是9%,也可能是10%或11%,销售时间不同税率也不同。
6.房地产项目的简易征税:土地增值税计征依据=预收款-应预缴增值税税 =预收款-预收款/(1+5%) *3%。注意,如果教材未写,事务有争议!应对策略:如果题目告诉你不含税,不存在以上问题了,直接算。题目告诉你含税,告诉你或者让你算预缴了多少增值税,用上述公式。题目告诉你含税,且整个题目未提预缴增值税的事,则用“含税收入/(1+%)”。
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