土增值税怎么计算公式

拓展资料

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

【参考资料】来自头条百科

https://www.baike.com/wiki/E59C9FE59CB0E5A29EE580BCE7A88E?search_id=15bkbym52j4000amp;prd=search_sugamp;view_id=1xt73ewli0e800

房地产企业营改增预缴公式

【导读】：房地产企业营改增预缴和一般企业的所得税预缴还是有所不同的，一般都是通过2种方式进行计算的，一种是销售收入由含税价变为不含税价，另一种就是房地产企业预售收入须预缴3增值税，详细的内容大家可以参考下文。

房地产企业营改增预缴公式

在营业税制下，房企预售环节的应纳税所得额=（预收账款×预计毛利率）－预交营业税及附加－预交土增税－期间费用。

而营改增后，增值税较营业税的变化有2点：

1、销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点，房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此，房企预售款计算应税所得时，是否需要“价税分离”，已成为税企争议的问题之一。

2、房企预售收入须预缴3增值税。增值税与所得税类似，对房企预售款要求预征税款，不同于增值税的应纳税额，预售环节缴纳的是预征增值税，计算公式为：预征增值税=预售款/（1+增值税税率）×3预征率。因此，预征增值税能否于计算应税所得时扣除，也是税企争议的重要问题之一。

『年轻的小编第二个问题是，增值税的原理是对“增值”征税，办企业都能增值那绝对是万众民心所向……』

综合以上观点，理论上，房企对预售环节的应纳税所得额的算法存在2种可能：

方法一：（预收账款×预计毛利率）－预交增值税－预交城建税附加－预交土增税－期间费用

方法二：预收账款/（1+增值税税率）×预计毛利率－预交城建税附加－预交土增税－期间费用

以上两种理解（简称“方法一”、“方法二”）的差异在于，

1、是否对预收账款进行增值税“价税分离”；

2、预缴的增值税能否在所得税前扣除。

对于房企预售款应税所得算法的主张

笔者主张应按照方法一计算房企预售款应纳税所得额。理由如下：

1、预收账款不存在“价税分离”的做法。

“价税分离”计算是针对增值税应税收入的计算方法，房地产预售阶段并未产生增值税纳税义务，未确认收入（预售仅预缴增值税，二者概念不同），因此无论增值税法或是会计准则角度，均不存在对预收账款“价税分离”的做法或规定。

譬如，房地产预售阶段开具的发票为“不征税”发票，仅有金额，不存在“不含税金额”；在账务处理上，房地产预售阶段收取的款项贷记“预收账款”，包括财会（2016）22号等文件也未规定要进行“价税分离”核算。

故笔者认为计算企业所得税应纳税所得时，也不应对预收账款“价税分离”。

当然，纯属一家之言。

2、相对而言，方法一更接近现行预计毛利率水平。

营改增后，自国家税务总局至省、市各级税务机关并未对预计毛利率进行调整，仍沿用了营业税制下的“15、10、5”的预计毛利率。这一预计毛利率是税务机关在营业税制下按照“应纳税所得额=（预收账款×预计毛利率）－预交营业税及附加－预交土增税－期间费用”的公式并考虑纳税人承受能力后制定的预计毛利率水平。

因此，笔者认为，营改增后，在预计毛利率水平不变的前提下，应该沿用与营业税制度下计算应纳税所得额更相似的方法一才较为合理。更何况按方法一计算的企业所得税已较营业税制骤增。

综合以上内容所述，对于房地产企业营改增预缴公式的一般需要分为两种进行计算，一种就是房地产企业的销售收入由含税的价格变成不含税的价格，另一种就是房地产企业的预售收入需要缴纳3的预售增值税。通过对上文的解读小编老师相信大家对此问题应该都有了自己的理解，更多的会计知识都在会计学堂网。

土增税计算公式扣除项目

2022年3月，X州Y市税务局作出《房地产开发项目土地增值税清算审核通知书》，认为X项目应缴纳土地增值税8,267,736.86元，已预缴9,351,044.87元，应退税1,083,308.01元。

税务风险点：实物形式的拆迁补偿不能单独归集为拆迁还建面积的收入和成本。

分析

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费”。

由此可见，拆迁还建项目，安置房应视同销售确认收入，同时，可以等额确认拆迁补偿费，计入土增税扣除项目。

一些企业认为，拆迁还建面积的视同销售收入与扣除项目完全相等，故无需确认这部分面积对应的增值，这种想法是错误的。

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（五）项，“纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采取合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。

由此可见，土增税成本费用分摊的基本原则从来不是对应原则，而是受益原则，即对于一类成本，应当归集分摊到该成本对应的全部受益对象当中，而不能直接归集到对应面积当中。

这个实例当中，实物拆迁补偿之所以确认成本，是因为企业为了取得土地使用权，放弃了本对拆迁还建部分所享有的自由处分权，而对此权利的放弃，最终目的是实现整个项目的建设。如果不作出此种放弃，则整个项目无法成行，足可见实物拆迁补偿是不满足明确指向和受益唯一两个条件的，所以不能专属分摊至拆迁还建面积当中。

风险防范建议

1、深入研究当地税务政策，并事先与税务机关沟通，明确当地税务机关口径。

2、按照国税发〔2009〕91号及当地税务政策的规定确认清算单位，归集成本费用。

除了上述这两个近期发生的实例暴露出来的土增税的税务风险外，还有以下这些土增税的税务风险需要引起大家关注和防范的：

税务风险：名股实地转让交易被“穿透”征收土增税

风险防范建议：

1.转让股权所对应的公司资产不能完全由土地使用权、地上建筑物及附着物组成，可以适当加入固定资产、无形资产等其他类型的资产，避免被认定为“名股实地”。

2.合同拟定的股权转让价款的计算方法不能以房地产估值为依据或者明确与房地产价值相关联，应当以市场法、收益法、资产基础法等合法的股权估值手段评估股权价值，确定股权转让价款。

3.与税务机关沟通，积极提出国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号涉嫌违背上位法或者不具有普遍适用性的理由，避免税务机关以批复作为法律依据作出处理决定。

4.在商业交易模式允许的情况下，尽可能避免土地占有权或使用权权在不同主体之间的流转，包括资产直接流转和通过资本交易模式间接实现的资产流转。通过缩短土地流动链条，降低土增税风险。

税务风险：未单独核算商铺增值额被调整土增税

风险防范建议：

1.事先与税务机关沟通，明确当地税务机关口径。

2.有条件的情况下尽可能按照当地税务机关发布的文件进行区分核算。

3.确有不服的，在提起行政复议时，可以一并申请复议机关对抽象行政行为进行审查。

税务风险：发票抬头与项目公司不符，不能列入土增税扣除范围

风险防范建议：

1、按照国家税务总局公告2022年第28号及相关规定，归集成本凭证，确认土增税扣除项目。

2、当地税务机关发布的文件另有具体或细化要求的，按照当地政策执行。

3、成立项目公司进行房地产开发的，注意尽快将土地使用权登记在项目公司名下，以项目公司对外签订总包、分包合同及其他与项目开发相关的合同，取得以项目公司为抬头的发票。

4、不成立项目公司，合作进行房地产开发，取得“双抬头”凭证的，在经当地税务机关认可后，可以以分割单的形式确认扣除项目。

税务风险：转让旧房时取得购房发票不满一年的风险

风险防范建议：

1.购进房地产应当要求出售方及时开具发票。

2.企业外购资产的发票应当妥善留存，避免遗失、毁损。

3.转让旧房难以取得评估价格，又无法提供当期购房发票的，如果购房时间较为久远，房地产增值偏高，则应直接申请采用核定征收法，避免补开发票。如果房地产增值较低，则可以自行选择更加节税的方法。

土地增值税合规是一项复杂、精细的涉税业务，要求企业深入理解并正确适用相关法律法规，在缺少专业税务人员的参与下，稍有不慎就容易引发涉税风险。