投资5万月月分红的骗局_每月分红几千块怎么来的？聊聊地产公司的跟投制度(投资5万每个月分红5千)

本文阅读提示词：投资5万月月分红的骗局、房地产入股分红可靠吗、房地产员工跟投赚钱吗

这是财富自由征途1000步的第157步！

熟悉我的读者都知道，我的文章中多次提到了老东家的跟投。至今每个月还有几千块的分红，且不需要我做任何事情，这是非常优质的现金流。

今天，我就深入浅出跟大家聊聊地产公司的跟投制度。

01 资产收益率公式

开始之前，我们得先知道资产收益率是怎么算的，《CEO说》一书中，就详细介绍了计算公式。

资产收益率=收益/投资额，但是还可以进一步拆解，拆解之后就是：

资产收益率=利润率*资金周转率*杠杆率

其中，利润率大家都很容易理解，就地产项目来说，近几年的市场环境不好，毛利20%以上的项目都很少，净利润10%已属不易。

之前市场好的时候，房价暴涨，利润率50%乃至更高的都不在少数。

然后是杠杆率，这一点大家应该也能理解，上市公司基本都在负债经营。

具体到地产公司的项目，假设一个项目的初始投资是1个亿，自己出5000万，从银行贷了5000万，这样杠杆率就是2。相当于通过杠杆将资金体量金放大到了两倍，当然，要保证利润率远大于贷款利息，不然就亏了。

最后是资金周转率，这是地产公司的核心竞争力。

它的意思是，在一年的时间里，同一份钱周转使用了几次。还是刚才的例子，假设6个月快速开盘，回笼资金5000万。这时地产公司再拿这5000万又投了一个新的项目，6个月后又开盘，这钱又转回来了。

本来就5000万，通过一年的两次周转，达到了一个亿的使用效果。这也就是复利的一种体现，让钱滚动起来、越滚越大。

理解了这三个指标，我们可以讲地产公司的跟投了。

02 跟投制度，一举三得

跟投制度简单来讲，就是员工募资，参与项目初始投资、共享项目的盈利成果。

不止老东家，几家龙头地产都有自己的跟投制度，大同小异。

我认为跟投制度弄得好，是一件三赢的事情，三指的是股东、公司管理和员工。

先从公司管理层角度讲，首先员工募资是没有成本的，不需要承担还贷的现金流压力，公司自己出资少了，相当于提高了杠杆率；

然后这个制度可以大大激发管理层和员工的积极性，一定程度上营造“给自己打工”的氛围，这样就可以有效提高利润和周转率。

从员工角度来讲，这是一项福利，相当于提供了一个优质的理财平台，用好了可以给自己带来不错的投资收益。

当然最核心的点在于是否强制，员工是否有自主选择权。

这一点上老东家就做得很好，员工层面都是可以随便选择的。如果过于强制，就容易适得其反，这里不再展开。

最后从股东角度讲，它确实给股东创造了更多的收益。我也在二级市场投资老东家，看到很多小股东对于跟投制度颇有微词，认为这损害了股东利益。

殊不知，正是由于跟投制度的激励，所以才会有极致的周转和开盘效率，保证了更多的利润获取。

假设原来是1000万的净利润，通过跟投制度提高到了1200万，拿出100万分给跟投人，股东也多得了100万的利润，三方都是受益的。

当然，一项制度不可能是完美的，我们还是要辩证来看。整体上讲，我认为它是利远大于弊的。

03 我的跟投史

在加入老东家半年多的时间里，我对跟投的认识也是懵懵懂懂，基本没怎么参与。

但是从17年开始，我的理财技能提升之后，逐渐意识到了这个制度的重要性，于是开始慢慢布局。

从两个角度说，一是如何看跟投项目的指标；

有三个核心指标，MOIC、IRR和现金流回正时间。

MOIC在私募股权领域很常见，可以理解为总收益率，比如MOIC是1.5，就意味着投入1块，可以收回1.5块；

IRR叫内部收益率，是通过EXCEL计算而来的，简言之钱回来得越快、越多，IRR就越高，IRR一般的有20%-30%，高的能达到50%以上；

最后是现金流回正时间，这个非常重要。回正意味着收回了全部本金，而且可以用这部分本金跟投下一个项目，从而实现跟投上的资金周转。

正因为如此，我三年时间里，跟投一共投资了80多万，实际自己出的本金只有30万，现在本金都已收回，分到手的钱都是利润。

第二个角度，要看风险。

跟投的风险是什么？就是项目开发或者销售遇到问题，卖得不好、甚至亏钱。

地产公司这种项目可不在少数，地拿的太贵，房价又因为限价卖不上去，迫于现金流压力只能低价卖，要想办法避开这种项目。

避开的方式一是通过指标筛选，一般我会选择MOIC大于1.2，IRR大于15%，回正时间在2年以内的项目。

近两年市场整体都不好，可以投的项目也确实不多。

二是分散投资。

有很多老同事在一个项目上押重注，投了几十万，结果钱一直没回来。

我是放眼全国、在各个城市选择项目，单个项目几千一万，这样即使有几个出了问题，也不会影响大局。

前前后后，我一共投了近100个项目，现在离职了，每个月的分红仍然能有几千块，大概还能持续两三年的时间。

04 理财思维

机会摆在眼前，就看每个人怎么利用。

在跟投制度刚出来的时候，公司大多数人都不敢跟，怕亏钱，同时也有人意识到机会，卖房跟了几百万。

随后，房价迎来了一波暴涨，利润率自然水涨船高，一个项目让一个普通员工赚了几百万。

这让大家都很眼红，也导致了后来很多人市场不好时，依旧选择押重注。当然，也有人觉得市场不行了，干脆一个也不投。

我却一直认为，跟投制度是老东家的一个重大福利，一定要好好珍惜。所以每一个放出来的项目我都会仔细看，一步步积累起来了一个优质的现金流。

生活不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛。

---乘财富之船，达自由之岸---