买房准备工作，看这一篇文章就够了(写一篇日记)

今天我们来讲讲，在2021年这种横盘的市场行情下，如何为买房做好准备。

一、购房资格方面的准备

第一部分讲讲购房资格如何做好准备。这个部分今年变化比较大，2021年之前有很多种办法，现在基本都被堵上了。比如离婚腾出购房资格或者赠与腾出购房资格，在2021年最新政策下，都已经无效。

但是还有几个办法是可以的，而且不违规。

首先，如果名下有房产，而且是和父母共有的房产，可以把子女的份额卖给父母，或者反过来父母的份额卖给子女，之后腾出购房资格进行买房。份额买卖之前，如果房产证上“附记页”没有约定详细份额，可以去交易中心做一次“份额认定”。比如把要去掉名字一方的份额认定为1%，另外一方认定为99%，这样就可以用最小的代价，获得购房资格。

一般这样的操作的人，都是把父母份额卖给子女，因为父母社保缴纳年份比较久，买新房积分很高，把父母的购房资格腾出来之后，有更高的概率买到热门新房。

如果你什么都没有（没有上海户口、没有上海5年社保），那要么等到已婚且上海社保缴纳满5年，要么购房需求很强烈，通过其他办法买。

总之，购房资格这个问题，更多是取决于买房的决心强不强。买房决心足够强大，总归有办法能解决。买房下不了决心，碰到任何一点点小困难都会退缩。

二、资金准备

资金准备方面，可以有五个方面的资金来源。

1、自有资金或者卖房款

这是最基本的一种资金来源，肯定越多越好，不用多说。

2、现有房产办理贷款

很多人说自己是没有钱，其实不是没钱，是不知道怎么样把手里的资产盘活。其实，任何一套房子，不用卖掉，可以直接到银行贷款，最多贷出市场价7成的资金。哪怕房子本来有按揭贷款，也可以贷出最多7成的资金。

至于贷款不能流入房地产、证券等等领域，这个问题应该这么看：你向国家申请低利率（年利率低于8%）的贷款，本质上是在薅社会主义羊毛，是国家在给你补贴。给你补贴，那当然要限制，控制总量，限定用途。否则人人都来薅羊毛套利了。

这么理解，才能明白为什么国家对于贷款要限制，不能让老百姓贷的太多。否则一方面贷款贷多了你还不出，另一方面，给你贷款了，等于给你额外福利，你再用这些资金去买房，后面房子一涨你躺倒收租就行了，都这样，那谁还会996谁还会努力工作创造价值啊？所以不能给你贷太多，而且要限制贷款使用用途。

这里推荐一个不错的银行贷款产品，房子产证满6个月，最低可以办理到3.85%的利率：

3、亲戚朋友的钱

如果你没有钱，可以问亲戚朋友借啊。这就需要你广结善缘，搞好同事朋友亲戚之间的关系。大部分人都有这个经历，在买第一套房子的时候，首付都是问亲戚朋友同事借来的。过不了多久，发现房贷压力也没那么大，亲戚同事朋友的钱，也渐渐能还上了，就会考虑买第二套。

如果亲戚朋友同事没钱，也可以让他们办信用贷取出来后给你，利息你来出。一般资质好一点的人，办50-100万信用贷是没问题的，目前市场上信用贷普遍是3-5年。所以说亲戚朋友同事们，没钱没问题，只要有心，都可以有办法的。

4、信用贷信用卡

这也是很大的一笔资金来源，我们今年帮助不少工作单位比较好的客户，办理了100-200万的信用贷，再办100-200万按揭贷款，然后再自有资金拿出来100万，就能买400-500万的房子了。真实首付100万，剩下的都是贷款。

我们“轻松买好房”的交易支持部门，会帮助所有已经房产下定的客户，协助办理信用卡信用贷，而且不收取任何服务费和手续费。目前我们对接的各大银行能申请的信用贷，大概有十几个产品，每个产品要求和条件都不同，资质不错的客户一轮办下来，至少能办出100万。

上面这张图，是我们公司交易支持部的交易管家，最新整理出的比较优质的产品清单。

一般我们在安排客户资金方案和贷款方案的时候，就会把信用贷相关的资金也考虑进去，且要和按揭贷款、经营贷等贷款申请的时间错开，各个贷款的使用有严格的先后顺序。

信用贷可以提前申请好，但是不取出来，这样就不会产生利息也不上征信。信用贷的提取有严格要求，顺序错误会影响按揭贷款/经营贷的审批和放款。

5、新购入房产贷7成

对的，你看的没错！任何一套新购入的房子，都可以贷7成贷款。

那我们需要做什么准备呢？一般需要我们买房人，提前准备好公司。

现在注册公司很便宜，几乎不花钱。如果是购买一个成立满1年的公司，也就只要几千元。

但是，有了公司之后，就可以申请各种各样的“经营贷”，利率最低3.85%，年限最长20年。每套房子都可以贷出7成，比如我们目前正在主推的这个贷款产品。

那具体操作流程是怎么样的呢？

(1) 假设你有一家公司，是做实业的，公司有一笔流动资金（资金怎么来的不重要，可以是公司问亲戚朋友借的）。

(2) 现在你挪用了你公司的流动资金，用于自己买房。全款买进不办按揭贷款，房东碰到你这样的土豪很开心，直接让价20万，你也很开心，2个月内付清全款。

(3) 房子买好了，但是公司流动资金被你挪用了，怎么办？你一看，正好，现在你手里有套房子，而且公司正好有个大项目要用钱。那就这样吧，以这个项目作为用途，向银行申请一笔贷款。

(4) 因为房子是你个人的，你是公司股东，所以银行用这套新买入的房子作为担保，借给你一笔钱作为你公司的流动资金。你把这笔钱，还上了之前挪用公司的流动资金，公司用这笔钱继续经营。

以上流程写的比较复杂，看不懂没问题，反正只要明白一点就可以了：新买入的房子，也可以贷7成，而且因为是全款买入的，还能和房东多砍10-20万房价。

全款没有怎么办？前面1-4条已经写啦~问亲戚朋友借的钱，银行贷款办下来后，可以还给他们。

这里有一点特别要注意：所有的银行贷款，绝对不能回流到主贷人账户里，且不能流入房地产市场。怎么判断流入了房地产市场？你转给张三李四，正常也无法判断你是不是把资金挪用进入房地产市场，但是你转给 XXXX 开发商，很明显，板上钉钉，就是流入房地产市场。所以如果买一手房，要特别注意了，毕竟，你买一手房，肯定是资金进入开发商账户，不可能给销售个人账户。

还有一点啊，如果你没有公司，怎么弄？

注册一家啊

现在注册公司又不要钱的。你只要想好5-10个公司名字，就能注册了。另外公司做账，每个月大概有100-200元代理记账费用。

至于公司的经营范围，绝对不能有房地产、金融、美容美发等等项目，我们这里发个模板，没有100%的标准，把这些都加上肯定没问题：

建议的公司经营范围：网络科技、环保科技、机械设备、计算机软硬件领域内的技术开发、技术转让、建筑智能化建设工程设计施工一体化，建筑装饰装修建设工程设计施工一体化，建筑幕墙工程设计与施工，钢结构工程施工，机电设备安装（限上门），摄影服务，家居设计，电脑图文设计，企业管理咨询，电子商务（不得从事增值电信、金融业务），销售建材、家居用品、家具、日用百货、办公用品、工艺礼品、计算机软硬件、通讯设备、电器元件、化妆品、环保设备、电子产品、机械设备、机电设备、五金交电。

以上，就是我们今天总结的，在2021年横盘的市场行情下，如何为买房做好准备的所有内容。