“炒”地“炒”房如何征收土地增值税（二）(土地增值税征收方式)

房地产会计核算流程【播放】

“生地”变“熟地”再转让

问题2　　房地产企业“生地”变“熟地”再转让如何征收土地增值税?

答：国税函发〔1995〕110号文件第六条第（二）项规定：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定是为了鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

青岛市地税局公告2016年第1号规定 ：

第六十条　　取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

（二）开发土地的成本；

（三）加计开发土地成本的20%；（四）与转让土地使用权有关的税金，包括营业税金及附加。

渝地税发〔2011〕221号文件规定：

一、 关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题

（二）对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）规定：

自2018年5月1日起，纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

（二）开发土地的成本。

（三）加计开发土地成本的20%。

（四）与转让土地使用权有关的税金。

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