新收入准则预收账款房地产预售阶段,会计怎么做账

文章原标题：房地产预售和确认收入账务处理、房地产预售阶段,会计怎么做账

原标题：房企预售环节会计收入确认分析本文以2006年旧收入准则与2017年新收入准则为依据进行讨论。（一）旧收入准则2006年版

文章摘要：二、新收入准则在2017版新收入准则下，房企销售收入的确认需要在商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移在新收入准则中需要区分时点转移和时段转移，根据新收入准则的规定，这个时点和时段的判断如下：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履；；相比旧收入准则，新收入准则下房地产开发企业期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样会计处理中销售收入的确认比旧收入准则提前了；

房企预售环节会计收入确认分析

本文以2006年旧收入准则与2017年新收入准则为依据进行讨论。

一、旧收入准则

2006年版旧收入准则强调，销售商品收入的确认需同时满足5个条件：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（3）收入的金额能够可靠地计量；

（4）相关的经济利益很可能流入企业；

（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

其中，第（1）条“风险报酬转移”是核心条件。房地产企业预售商品房业务，因商品房风险报酬没有转移，不符合会计收入确认条件，因此会计上不确认收入。

二、新收入准则

在2017版新收入准则下，房企销售收入的确认需要在商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移在新收入准则中需要区分时点转移和时段转移，根据新收入准则的规定，这个时点和时段的判断如下：

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务。否则，属于在某一时点履行履约义务。

①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

②客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于期房销售，房企在符合预售条件时开始预收房款，此时能否确认收入呢？

在旧收入准则下是不确认收入的，作为预收账款处理。

但按照新会计准则，我们需要对上述三个条件进行逐条验证：

①期房预售，由于房子还未完工，客户无法在企业履约的过程中消耗企业履约带来的经济利益，不符合第一个条件。

②房子在建过程中，客户一般也无法控制房子，不符合第二个条件。

③期房预售时一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时房屋预售合同也会明确约定房款的支付进度，这个支付进度属于一个时段，通常客户逾期付款会产生相应的违约金。因此，房地产开发企业签订预售合同后即明确了收款的权利，可满足上述第三个条件，属于时段履约，需要在一段时间内确认收入，即预售之后就可以按照履约进度来确认收入。

相比旧收入准则，新收入准则下房地产开发企业期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样会计处理中销售收入的确认比旧收入准则提前了。

三、新、旧会计准则对房企的影响

在旧准则下，房地产公司预售时收取的定金只能通过预收账款反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，这就造成了交房前账上负债金额高，而其又身处资金密集型行业，资产负债率高会变相抬高融资难度和资金成本。

在新准则下，由于原来被列为负债的预收账款，可以提早转化为收入，资产负债率便会下降，债务评级有望得到调升，融资时更有优势。#老板与税#