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以房抵工程款的账务处理及经典案例分析
在房地产企业的开发过程中,特别是在房地产行业不景气的情况下,为了及时收回资金,房地产企业往往会发生以开发完毕的开发产品抵建筑企业的工程款的现象。面对这些以房抵工程款在财务和税务上应如何进行处理,一直是许多企业财务人员和税务执法人员很困惑的地方。笔者结合国家财税政策,就房地产企业以房抵工程款的财务税务处理问题详细分析如下:
以房抵施工企业的建筑工程款的法律实质是建筑施工企业从房地产公司收回拖欠的建筑工程款和再用收回的建筑工程款向房地产公司购买房屋两个阶段进行财务和税务处理。房地产企业以房抵工程款的问题,房地产企业向施工企业开销售不动产增值税发票,建筑企业向房地产企业开建筑业增值税发票。因此,当房地产公司发生以房抵工程款必须按照现有税法的规定视同销售,依法向当地税务主管部门主动申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
根据新修订的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定,房地产企业以房抵工程款是非货币性资产交换的行为,按照非货币性资产交换的会计准规定进行账务处理。开盘之后的现房抵工程款的账务处理如下。
1、房地产企业的会计处理
借:应付账款——应付建筑企业工程款
贷:主营业务收入(其他业务收入)——销售建筑工程
应交税费——应缴增值税(增值税销售税额)
借:开发成本(在建工程)
应交税费——应缴增值税(待认证抵扣增值税)
贷:应付账款——应付承包方工程款
借:开发产品(固定资产)
贷:开发成本(在建工程)
借:主营业务成本(其他业务支出)
贷:开发产品(固定资产)
2、建筑企业的会计处理
借:固定资产——建筑工程
应交税费——应缴增值税(待认证抵扣增值税)
贷:应收账款——发包方工程款
借:应交税费——应缴增值税(待认证抵扣增值税)
贷:应交税费——应缴增值税(增值税销项税额)
下面分别以房地企业开盘前和开盘后的以房抵工程款为例,进行实证分析:
[案例分析:房地产企业开盘前签订的以房抵工程协议的财务和税务处理分析]
1、案情介绍
甲房地产开发有限公司的开发项目“福满家苑”分二期进行开发,第一期工程在2022年4月12日领取了《商品房预售许可证》。甲房地产开发有限公司于2022年12月20日与建筑施工企业签订了“以房抵债协议”,协议约定如下:
1)第一期项目总建筑面积为5万平米,房地产公司将其中1万平米建筑面积的开发产品以14000元/平米(含增值税)的平均价抵偿应付建筑施工企业工程款15000万元(含增值税),剩余1000万元(含增值税)的工程款于本协议签订之日起5天之内付清。后期发生的建筑工程款仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。
2)甲房地产有限公司将第一期项目中1万平米建筑面积的开发产品用于抵建筑施工企业的工程款,在建筑施工企业找到实际购房人时,由甲房地产有限公司与实际购房人签订商品房销售合同,购房款全额用于偿还拖欠建筑施工企业工程款,实际售价超过14000元/平米的部分,作为甲房地产有限公司延期支付建筑施工企业工程款项的利息,归建筑施工企业所有。在截止开盘后的2022年7月,甲房地产有限公司账面上的“其他应付款——建筑施工企业”科目贷方余额为14000万元。根据以上协议,甲房地产有限公司应如何进行财务和税务处理?
2、甲房地产有限公司的财务处理(单位:万元)
1)甲房地产有限公司于2022年12月20日与建筑商签订以房抵债协议时,根据协议及付款凭证,财务处理如下
借:应付账款——建筑商 15000
贷:其他应付款——建筑商14000(开盘之前抵的工程款相当于诚意金)
银行存款 1000
2)开盘后,甲房地产有限公司与建筑商找到的实际购房人签订商品房买卖合同,收取价款时:
借: 银行存款 14000
贷:预收账款 14000
预缴增值税时的账务处理:
借:应交增值税——预缴增值税 385.32 【14000÷(1+9%)】×3%
贷:银行存款 385.32
房地产企业收取建筑商找到的实际购房人支付的购房款后,支付给建筑企业的账务处理:
借:其他应付款——建筑商14000(开盘之前抵的工程款相当于诚意金)
贷:银行存款 14000
3、甲房地产有限公司的税务处理
1)增值税纳税义务时间的法律依据
财税〔2016〕36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条规定:“增值税纳税义务发生时间为:(一)纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2)甲房地产有限公司账面上的“其他应应付款——建筑施工企业”科目贷方余额为14000万元的税务处理
由于本案例中的A房地产公司与建筑企业签订的“以房抵工程款协议书”的时间(2022年12月20日)发生在领取《商品房预售许可证》的时间(2022年4月12日)之前,因此,A公司于2022年12月20日与建筑商签订以房抵债协议在法律实质上没有构成“销售不动产”的行为,以房抵债14000万元没有发生应用增值税的纳税义务时间。但是过了开盘时间(即房地产公司取得《商品房预售许可证》的时间),在甲房地产公司账面上的“其他应应付款——建筑商”科目贷方余额为14000万元要不要申报缴纳增值税呢?要分以下两种情况处理:
第一,如果该“以房抵债协议”中约定抵债的房号、楼层和建筑面积的房屋在当地建设委员会或建委的网站上进行了备案(或网签),则甲房地产有限公司账面上的“其他应应付款——建筑施工企业”科目贷方余额14000万元,必须向当地主管税务部门,申报交增值税、土地增值税、企业所得税。
第二,如果该“以房抵债协议”中约定抵债的房号、楼层和建筑面积的房屋没有在当地建设委员会或建委的网站上进行了备案(或网签),则甲房地产有限公司账面上的“其他应应付款——建筑商”科目贷方余额14000万元,没有产生纳税义务时间,不需要向当地主管税务部门申报缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。
3)房地产企业收到建筑商找到的实际购房人支付的购房款后的税务处理
房地产企业收到购房者支付14000万元时,在不动产所在地按照预收款的3%预缴增值税,开具“备注栏”载明“不征税”字样的增值税普通发票(其实相当于收据,不是办理不动产的增值税发票)。施工企业给予房地产企业开具9%的增值税专用发票。
[案例分析:房地产企业开盘后签订的以房抵债协议的财务和税务处理分析]
1、案情介绍
甲房地产开发有限公司开发项目“福满家苑”分二期开发,第一期建筑工程于2022年4月12日领取《商品房预售许可证》。将于2022年6月完工。A公司于2022年9月20日与建筑商签订了“以房抵债协议”,并在当地建委网上进行了备案,协议约定:
1)甲房地产开发有限公司将其开发的15套住房,用于抵其拖欠建筑施工企业的工程款3000万元,建筑施工企业将抵债而来的15套商品房用于职工宿舍。
2)甲房地产开发有限公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》,以“福满家苑”一栋楼的一层、二层,抵减银行5000万元贷款。
以上项目是新项目,按照一般计税方法计征增值税,根据以上抵债协议,甲房地产开发有限公司应如何进行财务和税务处理的?
2、甲房地产开发有限公司的财务处理(单位为:万元)
1)甲房地产开发有限公司其开发的15套住商品房用于抵其拖欠建筑施工企业3000万元的工程款的账务处理如下:
借:应付账款 ——建筑施工企业 3000
贷:预收账款 3000
预缴增值税时的账务处理:
借:应交增值税——预缴增值税 82.57 【3000÷(1+9%)】×3%
贷:银行存款 82.57
2)甲房地产开发有限公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》,以“福满家苑”一栋楼的一层、二层抵银行5000万元贷款的账务处理如下:
借:长期借款——某某银行 5000万元
贷:预收账款 5000万元
预缴增值税时的账务处理:
借:应交增值税——预缴增值税 137.62 【5000÷(1+9%)】×3%
贷:银行存款 137.62
3、甲房地产开发有限公司的税务处理
根据国家税务总局公告2016年第18号第二节第10条、11条和12条有关预缴税款的规定,一般纳税人的房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
因此,根据以上政策规定和分析,房地产企业发生的以房抵工程款和抵银行贷款必须视同销售进行税务处理。3000万元和5000万元在签订协议并在当地建委网上备案后必须依法预缴增值税,预缴土地增值税和按照计税毛利润申报缴纳企业所得税。
作者:肖太寿
房地产外包工程账务处理流程
房地产企业的会计科目及帐务处理
:(介绍一些常用的分录):
(1)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)
借:应收账款——XX公司或个人
贷:主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借:应收账款——XX公司
贷:其他业务收入
收回款项时:
借:银行存款
贷:应收账款
(2)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法
提取坏账准备金
借:管理费用
贷:坏账准备
发生坏账时
借:坏账准备
贷:应收账款
收回已转销的应收账款
借:应收账款
贷:坏账准备
借:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:应收票据——XX公司
贷:主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)
借:银行存款
贷:应收账款
若为有息商业汇票
借:银行存款
贷:应收票据——XX公司
财务费用
(3)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)
借:预付账款——预付承包单位款
贷:银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:预付账款——预付承包单位款
贷:库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)
借:开发成本
贷:应付账款——应付工程款
同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:应付账款——应付工程款
贷:预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付工程款
贷:银行存款
②预付给供应商的材料价款
借:预付账款——预付供应单位款
贷:银行存款
材料验收入库,用预付款抵扣应付款
借:应付账款——应付购货款
贷:预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付购货款
贷:银行存款
(4)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(5)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
(6)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
(7)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
(8)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)
借:物资采购——设备采购
贷:银行存款
计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)
借:物资采购——设备采购
贷:采购保管费
采购保管费的计算公式如下:
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)
借:库存设备
贷:物资采购
②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)
借:预付账款
贷:银行存款
设备到达验收入库
借:物资采购——设备采购
贷:应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借:应付账款——应付供货款
贷:预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借:应付账款
贷:银行存款
③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)
借:开发成本——房屋开发
贷:库存设备
销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借:银行存款
贷:其他业务收入
结转成本
借:其他业务支出
贷:库存设备
(9)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料,委托外单位加工
借:委托加工材料
贷:库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借:委托加工材料
贷:银行存款
借:库存材料——XX材料
贷:委托加工材料
(10)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用
借:开发间接费用
贷:低值易耗品
仓库领用工具一批,用五五摊销法:
借:待摊费用
贷:低值易耗品
借:采购保管费
贷:待摊费用
(11)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品,在竣工验收时
借:开发产品
贷:开发成本
对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
(12)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(13)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借:出租开发产品——出租产品
贷:开发产品
租金收入:
借:银行存款或应收账款
贷:主营业务收入
(14)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本
借:周转房——在用周转房
贷:开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借:开发成本或开发间接费用
贷:周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用,如果金额不大
借:开发成本或开发间接费用
贷:银行存款
如果金额较大的
借:待摊费用或长期待摊费用
贷:银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
(18)固定资产
①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等)
借:固定资产
贷:银行存款
购入需要安装的固定资产
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
支付安装费用
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
安装完毕交付使用时
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单)
支付的土地征用费及堪设计费
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
领用材料时
借:固定资产购建支出
贷:库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借:固定资产购建支出
贷:应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同)
借:固定资产
贷:实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借:银行存款
贷:固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产购建支出
交付使用时
借:固定资产——生产用固定资产
贷:固定资产——未使用固定资产
(15)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
二、负债的主要会计科目的核算
(1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借:开发成本
贷:应付账款
以预支款抵冲应付款时
借:应付账款
贷:预付账款
补付其余款时
借:应付账款
贷:银行存款
(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借:银行存款
贷:预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借:应收账款
贷;主营业务收入
借:预收账款——预收代建工程款
贷:应收账款
收回全部余款
借:银行存款
贷:应收账款
(3)应付工资
开出现金支票,发放工资
借:现金
贷:银行存款
借:应付职工薪酬
贷:现金
结转代扣款项
借:应付职工薪酬
贷:其他应收款——代扣水电费
(5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借:管理费用
贷:应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借:所得税
贷:应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借:应交税金——XX税
贷:银行存款
(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借:主营业务税金及附加
贷:其他应交款——教育费附加
房地产公司外包业务做账
房地产企业的会计科目及帐务处理 支取现金或是预支现金
借:其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷:现金
(2)银行存款
(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)
借:应收账款——XX公司或个人
贷:主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借:应收账款——XX公司
贷:其他业务收入
收回款项时:
借:银行存款
贷:应收账款
(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法
提取坏账准备金
借:管理费用
贷:坏账准备
发生坏账时
借:坏账准备
贷:应收账款
收回已转销的应收账款
借:应收账款
贷:坏账准备
借:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:应收票据——XX公司
贷:主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)
借:银行存款
贷:应收账款
若为有息商业汇票
借:银行存款
贷:应收票据——XX公司
财务费用
(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)
借:预付账款——预付承包单位款
贷:银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:预付账款——预付承包单位款
贷:库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)
借:开发成本
贷:应付账款——应付工程款
同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:应付账款——应付工程款
贷:预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付工程款
贷:银行存款
②预付给供应商的材料价款
借:预付账款——预付供应单位款
贷:银行存款
材料验收入库,用预付款抵扣应付款
借:应付账款——应付购货款
贷:预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付购货款
贷:银行存款
(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)
借:物资采购——设备采购
贷:银行存款
计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)
借:物资采购——设备采购
贷:采购保管费
采购保管费的计算公式如下:
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)
借:库存设备
贷:物资采购
②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)
借:预付账款
贷:银行存款
设备到达验收入库
借:物资采购——设备采购
贷:应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借:应付账款——应付供货款
贷:预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借:应付账款
贷:银行存款
③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)
借:开发成本——房屋开发
贷:库存设备
销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借:银行存款
贷:其他业务收入
结转成本
借:其他业务支出
贷:库存设备
(12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料,委托外单位加工
借:委托加工材料
贷:库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借:委托加工材料
贷:银行存款
借:库存材料——XX材料
贷:委托加工材料
(13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用
借:开发间接费用
贷:低值易耗品
仓库领用工具一批,用五五摊销法:
借:待摊费用
贷:低值易耗品
借:采购保管费
贷:待摊费用
(14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品,在竣工验收时
借:开发产品
贷:开发成本
对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
(15)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借:出租开发产品——出租产品
贷:开发产品
租金收入:
借:银行存款或应收账款
贷:主营业务收入
(17)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本
借:周转房——在用周转房
贷:开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借:开发成本或开发间接费用
贷:周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用,如果金额不大
借:开发成本或开发间接费用
贷:银行存款
如果金额较大的
借:待摊费用或长期待摊费用
贷:银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
(18)固定资产
①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等)
借:固定资产
贷:银行存款
购入需要安装的固定资产
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
支付安装费用
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
安装完毕交付使用时
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单)
支付的土地征用费及堪设计费
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
领用材料时
借:固定资产购建支出
贷:库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借:固定资产购建支出
贷:应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同)
借:固定资产
贷:实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借:银行存款
贷:固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产购建支出
交付使用时
借:固定资产——生产用固定资产
贷:固定资产——未使用固定资产
(19)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
二、负债的主要会计科目的核算
(1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借:开发成本
贷:应付账款
以预支款抵冲应付款时
借:应付账款
贷:预付账款
补付其余款时
借:应付账款
贷:银行存款
(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借:银行存款
贷:预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借:应收账款
贷;主营业务收入
借:预收账款——预收代建工程款
贷:应收账款
收回全部余款
借:银行存款
贷:应收账款
(3)应付工资
开出现金支票,发放工资
借:现金
贷:银行存款
借:应付工资
贷:现金
结转代扣款项
借:应付工资
贷:其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
管理费用——劳动保险费(长期放假员工)
应付福利费(医务人员)
(4)应付福利费(按工资总额的14%计提)
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
贷:应付福利费
用现金支付福利费时
借:应付福利费
贷:现金
(5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借:管理费用
贷:应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借:所得税
贷:应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借:应交税金——XX税
贷:银行存款
(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借:主营业务税金及附加
贷:其他应交款——教育费附加
三、成本、费用主要会计科目核算
(1)开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:
土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用:
借:开发成本——土地开发
贷:银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借:开发成本——土地开发
贷:开发间接费用
结转开发土地成本费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式:
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%
发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发产品
支付的配套设施开发费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借:开发成本——配套设施开发
贷:库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发间接费用
结转配套设施开发成本
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借:开发成本——代建工程开发
贷:银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借:开发成本——代建工程开发
贷:开发间接费用
工程竣工后结转成本
借:开发成本——代建工程
贷:开发成本——代建工程开发
移交委托单位后,根据移交手续
借:主营业务成本——代建工程结算成本
贷:开发成本——代建工程
(2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借:开发间接费用
贷:银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借:开发产品——房屋
贷:开发成本——房屋开发
(3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
(4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
(5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借:销售费用
贷:银行存款
或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
1)主营业务收入:包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致,我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借:银行存款
贷:主营业务收入
②营业收入实现前,价款收取后的。
借:应收账款
贷:主营业务收入
③预收价款时,待开发完工后再移交使用的
借:银行存款
贷:预收账款
移交使用时
借:应收账款
贷:主营业务收入
借:预收账款
银行存款
贷:应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时,应以当期收到的金额确认为收入
借:银行存款
贷:主营业务收入
(2)其他业务收入:主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借:银行存款
或应收账款
贷:其他业务收入
(3)主营业务成本:一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借:主营业务成本
贷:开发产品
如分期开发产品的,应与收入相配比结转成本
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(4)其他业务支出
(5)主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借:主营业务税金及附加
贷:借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
五、配套设施开发成本的核算
一)、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本。因为这些大配套设施,国家有这方面的投资,或是政府投资,或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中,由于城市基础设施的投资体制,无法保证与城市建设综合开发协调一致,作为城市基础设施的投资者,往往在客观上拿不出资金来,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种:
1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出;
2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本;
3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出,只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来,对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转,有的也需要其他配套设施为其提供服务,所以理应分配为其服务
的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大,可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工算出开发总成本后,按照各该项目的预算成本或计划成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定标准,将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本,在核算时一般可仅设置如下四个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施,可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用,也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此,对这些配套设施,在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
(三)、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需要几年,开发企业在开发进度
安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销售,而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配,只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数,计算出已出售房屋应负担的数额,用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行:
某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率
配套设施费预提率=该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
房地产外包工程账务处理流程图
一般都是几年一周期,前几年开发,一年卖房子。
开发时:
土地成本啊(包括土地出让金那些),房屋建造成本啊和工地上的工人工资啊(一般都不是自己的工程队做,估计没这个工资,一般应该是工程外包,跟施工单位签合同,最后工程送审,以审定价结算)都计入开发成本
借 开发成本(如果是土地成本,就设置个2个科目,土地成本)
贷银行存款(或者其他)
弄清爽点,到清算的时候,自己方便很多。
以为开发而产生的人员工资会务费啊,办公费啊,差旅费啊,还有借款利息什么的,都放开发间接费用。
会计分录类似开发成本
预售时:
借 银行存款
贷 预收账款-(某某某)
交付时:
确认收入
借 预收账款
贷主营业务收入
结转成本:
在销售差不多的时候(大概90%以上,反正差不多就是了,具体有什么文件要百分之几规定我印象中没有)
将开发成本和开发间接费转入成本
其他的,该清算就清算了吧。
附件一条,因为现在可能会存在个人借款给房地产公司:
借 银行存款
贷 其他应付款
扩展资料:
会计分录分为简单分录和复合分录两种。简单分录也称“单项分录”。是指以一个帐户的借方和另一个帐户的贷方相对应的会计分录。复合分录亦称“多项分录”。是指以一个帐户的借方与几个帐户的贷方,或者以一个帐户的贷方与几个帐户的借方相对应的会计分录。
为了保证帐户对应关系的正确、清晰、便于了解经济业务的内容,会计分录必须严格掌握一借多贷或一贷多借的基本原则,不允许多借多贷。
层析法
层析法是指将事物的发展过程划分为若干个阶段和层次,逐层递进分析,从而最终得出结果的一种解决问题的方法。利用层析法进行编制会计分录教学直观、清晰,能够取得理想的教学效果,其步骤如下:
1、分析列出经济业务中所涉及的会计科目。
2、分析会计科目的性质,如资产类科目、负债类科目等。
3、分析各会计科目的金额增减变动情况。
4、根据步骤2、3结合各类账户的借贷方所反映的经济内容(增加或减少),来判断会计科目的方向。
5、根据有借必有贷,借贷必相等的记账规则,编制会计分录。
此种方法对于学生能够准确知道会计业务所涉及的会计科目非常有效,并且较适用于单个会计分录的编制。
业务链法
所谓业务链法就是指根据会计业务发生的先后顺序,组成一条连续的业务链,前后业务之间会计分录之间存在的一种相连的关系进行会计分录的编制。
此种方法对于连续性的经济业务比较有效,特别是针对于容易搞错记账方向效果更加明显。
记账规则法
所谓记账规则法就是指利用记账规则“有借必有贷,借贷必相等”进行编制会计分录。
参考资料:百度百科-会计分录
工程外包会计处理
女,29岁,做建筑会计6年了,月薪2W,双休,满足现状[小鼓掌][小鼓掌]
[撒花]建筑会计要掌握的专业知识比较琐碎,不仅要会做全盘账,还要完全了解建筑行业的税务,比如施工总承包,专业承包,分包,施工劳务等等
[撒花]最近不忙,精心整理了 73笔建筑会计账务处理案例和建筑会计分录
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