房地产负债率为什么那么高,房地产企业资产负债率多少比较合适

文章目录：

• 房地产负债率为什么那么高
• 房地产企业资产负债率多少比较合适
• 净负债率三条红线
• 中报榜单｜50家房企平均资产负债率达81.1
• 瑞诗房地产负债率

房地产负债率为什么那么高

是指资产抵押银行的次数过多，比如说1000万的房产，到不同银行抵押贷款1500万。

房地产企业资产负债率多少比较合适

一、正面回答

对房地产企业来说一般认为，资产负债率保持在40到60是一个合适的水平。资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比，其计算公式是资产负债率等于负债总额除以资产总额乘以100。企业的资产负债率和企业的实际盈利能力有关。

二、分析

对于不同的行业还要区别看待，如超过80％，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。

三、房地产企业负债率高的原因

房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债，总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。而房地产销售快速升温是导致上市房企负债率持续上升的原因之一。此外，房地产行业属于资金密集型行业，周转周期较长，因此整体负债率高于其他行业。且适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展，多家第一阵营房企近些年来的发展历程印证了这点。房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债，也就是说，客户与开发商签订合同，交了房款，但只要没有到收楼之日，开发商只能把这笔资金计入到负债里。

净负债率三条红线

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议规划了房给停苦取占略翻织地产的三条红线:1、剔除预收款后的资产负债率来自大于70；2、净负债360问答率大于100；3卷女识帮确、现金短债比小于1倍。这个会议的主要内容概括还有：不把房地产作为短期坐线刺激经济的手段，落实房地产阻造值长效机制。完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度。

设置“三条红线”的目的

1.防范因房地产融资带来的金融风险

土父机学论孩望近几年国内房企发生了多起违约事件，其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。随着房地产金融属性的逐步加大，房地产行业的重严操已稳融资风险也逐步被监介第田拉而从里演点管层提上了议程。因此，从融资和负治胶科本茶林析历划债的角度去控制房地产市场的金融风险一定是有效的。

2.间接有效地控制房地产价格

控房价是监管层较为关哪冷育内式办及倒师注的一个方面，如何有效地控制房价，一直是一个令人非常头疼的问题。如今，限制土地价格上限、限购等政策陆续出台，这些政策本身有一定的效果，但从房企本身“降杠杆“才是根本。房地产融资新规中重要的一点是要求房企从自身做起，加强周转能力，控制成本，加快开发、销售和回笼资金的进度，从而促进房价的稳定。

3.推动房地产行业转型，加强服务属性

房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求，传统的拿地——盖楼——销售干使范挥商者交客赶手模式未来对房地产企业的贡献度会持续降低，物业、商业、产业这些可提热供长期现金流的模式贡献度会有更大的发展空间。房地产企业如果有更多长期稳定的现金流保障，就会降低对“高杠杆”的依赖，从而在保障房（保障房的全称是保障性住房，保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。）地产行业可控性的同时降低房地产金融所带来的风险。

中报榜单｜50家房企平均资产负债率达81.1

上半年销售额排名TOP50上市房企平均资产负债率高于2022年底的80.65。

随着偿债高峰的到来，2022年上半年，降负债、防范金融风险成为摆在不少房企面前的重任。如今半年已过，房企们的降负债效果如何？参考wind数据和上市房企公告，新京报统计的《2022年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》简称《榜单》显示，50家上市房企的平均资产负债率为81.1，略高于2022年底的80.65，其中有30家房企的资产负债率超过80。在代表短期偿债能力的速动比率指标方面，平均为0.59，与2022年底持平。

30家房企资产负债率超80

中信建投报告指出，2022年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模，2022年房地产债偿还压力将出现高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元。

基于房地产调整周期的持续以及到来的偿债高峰，不少房企选择主动降杠杆、降负债，除了加速回款、提质增效外，还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务。但是由于以新换旧，房企的整体债务并未减少。根据《榜单》，50家上市房企的平均资产负债率为81.1，高于2022年底的80.65，其中30家房企的资产负债率超过80，10家房企超过85，4家房企超过90，包括中梁控股、中南建设、建业地产、融创中国。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来说，开发商85的资产负债率数据是可以容忍的，但部分企业超过这个指标，一定要警惕兑付压力。

在短期偿债能力的反映中，传统经验认为，速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲，速动比率维持在1较为正常，它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。

具体到房地产企业，由于长期采用高杠杆模式，其速动比率普遍偏低。根据《榜单》，50家上市房企的平均速动比率为0.59，与2022年底持平。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从整体数据来看，未来房企的短期偿债压力依旧非常大。但是也要看到，房地产行业不同于其他行业，对于资金的依赖性、杠杆的利用率非常高，速动比率达到1说明更加稳健，如果没有达到1也不意味着会有很大的风险。

中南建设、建业地产资产负债率位居前列

值得关注的是，在50家上市房企中，中梁控股、中南建设和建业地产的资产负债率排在前三位。

数据显示，截至2022年6月30日，中梁控股的负债总额为1883.03亿元，资产负债率为95.3。中南建设的资产负债率为91.2，虽然较年初下降0.5个百分点，但是仍处于高位。深耕河南的建业地产，在2022年上半年的资产负债率大幅攀升，较上年同期增加近4个百分点，较去年底增加1.1个百分点，高达91.04，这是近几年来建业地产资产负债率的最高值。

值得关注的是，龙头房企如融创中国、碧桂园、绿地控股、万科，其资产负债率也排在前列，分别为90.8、89.3、88.3、85.3。此外，资产负债率同比增速较为明显的房企有金地商置、滨江集团、弘阳地产、华侨城A、禹洲地产、中国金茂、招商蛇口、新城控股等，增幅均超过2个百分点。

在速动比率排名方面，速动比率超过1的房企有首创置业、时代中国，排名最后两位的房企为中梁控股、泰禾集团，分别为0.39、0.24。

发债、借新还旧降低短期偿债压力

2022年四季度以后，房企还将迎来偿债高峰。克而瑞统计数据显示，中资房企偿债高峰发生在2022年9月、2022年10月、2022年3月、2022年7月及2022年8月，偿还总额分别为898.6亿元、724.8亿元、727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。

为了偿还债务，2022年以来，各大房企不仅加速回款，还通过各种手段筹资以应对债务，特别是今年上半年的3、4月份，融资闸口相对宽松，房企迎来发债高峰。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，9、10月份，房企将迎来新一轮偿债高峰，但是整体来看，房企资金是可以覆盖即将到来的债务的。今年的前4个月，房企大量发债、借新还旧，完全能够覆盖债务高峰。但是如果眼光放远一点，2022年下半年到2021年，又是一个偿债的高峰点。

即便如此，从各大房企的财务数据来看，偿债压力仍不容小觑。张波表示，未来一类风险很大，就是负债率过高的房企，无论是否是大型品牌房企，负债率过高的风险都会远远大于以往几年，并且不排除有高负债的“大象”级房企倒下现象产生。

中梁控股资产负债率最高

在50家上市房企中，中梁控股以95.3的资产负债率排名第一。不过，其净负债率大幅下降，由年初的58.1降至43.5；持有银行结余及现金247.21亿元，较年初有所增加，短期负债为144.67亿，现金短债比达到1.71。对于负债率下降的原因，中梁控股方面解释称，公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加，一定程度上减少了对外部借款的倚赖。值得关注的是，由于上市前，中梁控股的贷款依赖于国内银行贷款和信托类的融资，所以一直存在着融资成本高企的问题。中报显示，中梁控股的融资成本为2.5亿元，较去年同期的1.43亿元同比增加74.3。

泰禾集团速动比率垫底

在50家上市房企中，泰禾集团的速动比率为0.24，排名最后一位。事实上，在通过一系列动作，诸如加快项目去化与回款、出售多个项目、减少拿地以及与多家金融机构达成新的合作，泰禾2022年紧张的现金流状况有所缓解，资产负债率较2022年末下降2.28个百分点，至84.60；净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点。

但是泰禾的短期偿债压力仍在，截至2022年6月30日，泰禾短期借款和一年内到期的非流动负债由去年底的574.28亿元降至330.74亿元，其截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元，货币资金对短债的覆盖比是0.39。

责任编辑：赵金博

瑞诗房地产负债率