房地产会计实务做帐视频,房地产会计做账实务

文章目录：

• 房地产会计实务做帐视频
• 房地产会计做账实务
• 河北保定会计实务操作培训？房地产会计实务做账必看！财税实务|房地产企业的8大税收筹划方向
• 房地产会计实务常见问题

房地产会计实务做帐视频

房产中介拍视频，一般都是从房子入户门开始，将手机横屏拍摄，一边拍，一边对房子布局进行专业的简单介绍，描述时要用标准的普通话进行，房子的每一处空间尽量都要拍全，手机尽量不要抖动，保持视频画面的清晰度。

房地产会计做账实务

一、房地产公司应该执行《房地产开发企业会计制度》，不能按商业和工业会计制度建账。

二、建账

（一）首先，建账必须按照《会计法》和房地产企业会计制度的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。

（二）设置总账

1、总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料。

2、总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。

（三）设置明细账

1、明细账通常根据总账科目所属的明细科目设置，用来分类登记某一类经济业务，提供有关的明细核算资料。

2、明细账的格式主要有三栏式、数量金额式和多栏式，企业应根据财产物资管理的需要选择明细账的格式。

3、明细账的外表形式一般采用活页式。明细账采用活页式账簿，主要是使用方便，便于账页的重新排列和记账人员的分工，但是活页账的账页容易散失和被随意抽换。因此，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管。

（四）设置日记账

1、日记账又称序时账，是按经济业务发生时间的先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿。根据财政部《会计基础工作规范》的规定，各单位应设置现金日记账和银行存款日记账，以便逐日核算和监督现金和银行存款的收入、付出和结存情况。

2、现金日记账和银行存款日记账

（1）现金日记账和银行存款日记账的账页一般采用三栏式，即借方、贷方和余额三栏。

（2）账簿的外表形式必须采用订本式。现金和银行存款是企业流动性最强的资产，为保证账簿资料的安全、完整，财政部《会计基础工作规范》第五十七条规定：“现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方法代替日记账”。

（五）设置备查账

1、备查账是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。

2、备查账应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。并不是每个企业都要设置备查账簿，而应根据管理的需要来确定，但是对于会计制度规定必须设置备查簿的科目如“应收票据”、“应付票据”等，必须按照会计制度的规定设置备查账簿。

3、备查账的格式由企业自行确定。备查账没有固定的格式，与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系，其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定。

4、备查账的外表形式一般采用活页式。为使用方便备查账一般采用活页式账簿，与明细账一样，为保证账簿的安全、完整，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管，以防账页丢失。

河北保定会计实务操作培训？房地产会计实务做账必看！财税实务|房地产企业的8大税收筹划方向

近些年我国的房地产行业得到了快速发展，就行业特点而言，房地产项目的开发建设过程本身具有复杂性，需要房地产企业投入大量的资金。

而房地产开发的建设周期长，并且房地产企业在经营活动中也需要考虑诸多税种的影响，如增值税、土地增值税、房产税的印花税等。

税收筹划则是指企业在遵守相关规定的基础上，对企业的一系列经营活动做安排与筹划，达到降税负的目的，对于企业长远发展的意义重大，值得关注。

房地产行业与国家财政挂钩的费用，主要有两项：一是土地出让金，二是与房地产有直接关系的税。

目前来看，土地出让金是地方财政收入的主要来源，2022年全国土地出让金8.4万亿，占地方本级财政收入的84。

不过，从长远来看，随着城镇化进程放缓，新房成交逐步萎缩，未来地方财政对土地出让金的依赖势必也会随之减轻。

那么，与房地产行业有关的税费，将成为财政要抓的重点。与房地产有直接关系的税，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等。其中，土地增值税是最主要的税费。

房地产企业该如何做好税收筹划？

今天给大家分享一些筹划思路。

利用土地临界点

根据土地增值税暂行条例规定，如果企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的话，免征土地增值税。

普通住宅的标准为：住宅小区的建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各省市可以根据自身情况适当浮动。

因此，企业建造普通标准住宅进行出售的话，如果增值额略超20这一临界点，就应当适当降低销售价格，以达到免税标准。

增加可扣除的项目

上一条说到，土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20的情况下可以免征。如果企业的增值率超过20临界点较多的话，可以通过增加扣除项目，使得房地产的增值率不超过20，从而享受免税待遇。

利用不同的利息扣除方式

虽然现行政策限制贷款流入房地产，但只要是房地产开发，就肯定会涉及到大量贷款。关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。

根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。

也就是说，要么提供金融机构证明，要么在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；要么与其他费用一起，按税法规定在房地产开发成本的10以内扣除。

这两种不同的扣除方式，给了企业税收筹划的空间。一般来说，所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5，则提供证明比较有利；如果没有超过5，则不提供证明比较有利。

政府代收费用的处理

根据财税字〔1995〕48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价，对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

利用土地增值税的优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产，免征土地增值税。

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号）。

除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。

开发多处房地产时的核算方式

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算。这两种方式所缴纳的税费是不同的。

一般来说，合并核算的税收利益大一些。但如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额的收益会更大。

分解房地产销售价格降低税率

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。

因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。

由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，以降低所适用的税率。

.转换房产税计税方式

根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10～30后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12。

两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异。企业可以适当将出租业务转变为承包业务，从而避免采用依照租金计算房产税的方式。

来源：今日观察员

房地产会计实务常见问题

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