物业公司打击职业物闹_物管企业频被甩卖(物业最怕业主查他什么)

本文阅读提示词：物业公司打击职业物闹、物业公司最怕业主查什么、小区物业跑了找谁管啊

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年以来持续收紧的房地产调控使得部分房企资金流动性问题凸显。部分企业选择出售资产来度过低谷，此前颇受资本市场追捧的物业资产已纷纷被摆上“货架”。

受此影响，三季度以来，物管行业收并购明显增加。其中不乏此前已公布上市计划的规模物企。另一方面，随着上市难度增加，不少中小物企开始主动寻找“买主”。

《中国经营报》记者梳理发现，相较于此前“跑马圈地”时期的收并购热潮，目前物管行业的收并购中，对于标的资产的估值趋于理性，头部企业在“扫货”时目标更加清晰。

物管企业收并购迭起

11月1日，融创服务（1516.HK）、第一服务控股(02107.HK)发布公告称，融创服务以6.93亿元的交易对价收购第一服务控股3.22亿股股份，占后者总股本的32.22%。

第一服务控股为当代置业(01107.HK)关联物业公司，于2020年10月22日在港交所上市，发行价为2.4港元/股（约1.97元/股），首日开盘即跌破发行价，此后股价长期在1港元/股上下徘徊。在上述公告之前，第一服务控股已停牌近一个月。

根据公告，此次收购对价为2.62港元/股，相较于停牌前的1.37港元/股，溢价91%。融创服务表示，此次交易对价为参考第一服务控股的股东应占权益、在手现金、利润水平、行业估值水平、增长空间等因素后，由双方协商确定。而截至6月30日，第一服务控股股东应占权益为6.74亿元，现金为5.48亿元，上半年实现股东应占利润6524万元。

根据香港证监会的规定，30%是上市公司股东持股比例的要约收购红线，上述收购已触发全面要约条款。公告称，融创服务可能提出无条件强制性现金要约，以收购第一服务控股全部已发行股份。据了解，第一服务控股全部已发行股本为10亿股。按照收购对价，若全面要约收购完成，收购总对价约合人民币21.5亿元。但对于后续是否按照此次对价收购其他已发行股份，以及可能设置的条件，双方均表示一切以公告为准。

第一服务控股此次被收购的股权分为三部分。其中包括世家集团控股有限公司（以下简称“世家集团”）和皓峰投资有限公司（以下简称“皓峰投资”）持有的2.14亿股股份，占21.39%，对价4.60亿元。据了解，世家集团及皓峰投资是一致行动人，为第一服务控股的控股股东，两家公司分别由当代置业董事会主席张雷及总裁张鹏控制。

另外两部分为上海鼎晖耀家创业投资中心（有限合伙）持有的8642.4万股，交易对价为1.86亿元，占比8.64%；以及第一服务管理层刘培庆和龙晗持有的股权，共2181万股股份，交易价格为4689.15万元，占比2.18%。第一服务控股表示，融创服务拟为公司董事会提名新董事，届时将作进一步公告。

自今年下半年以来，物业领域的收并购交易明显增多。根据第三方机构中物研协和克而瑞的统计，三季度行业内共计发生10笔并购交易，涉及金额近150亿元，而今年上半年收并购金额为180亿元，去年全年则不过百亿元。

与以往物管行业内的收并购有所不同，在三季度的收并购案例中，有不少出售方是出于缓解资金压力的目的。比如上述第一服务控股关联公司当代置业，10月11日时，当代置业对外宣布正在为即将到期的2.5亿美元票据寻求展期，并同步开启自救，方式包括股东提供借款8亿元、出售物业等。但当月26日，该笔票据展期未能与债权人达成一致，构成实质性违约。第一服务控股和当代置业均由张雷控制。

随后，当代置业及其发行债券的信用评级遭到穆迪、惠誉等评级机构下调。截至目前，当代置业仍有4笔美元债未到期，合计10.96亿美元，其中最快到期的一笔为2亿美元，时间为2022年2月26日。就在第一服务控股发布上述公告的同一天，当代置业公告称，公司境外债务的一名债权人要求提前偿还之前融资协议中未偿还本金及应计利息约2360万美元，目前双方正在讨论豁免加快偿还及强制执行。

在这些收并购案例中，不乏此前有明确上市计划的物企，比如邻里乐控股集团有限公司（以下简称“邻里乐”），此前为房企花样年控股（01777.HK）旗下物管企业彩生活（01778.HK）的核心资产，彩生活旗下包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业等物业公司。7月底时，彩生活曾公告称，拟分拆邻里乐单独上市。但随着花样年控股财务状况的恶化，邻里乐被摆上“货架”，10月底时“卖身”给碧桂园服务（06098.HK）。

而在此之前，同样为缓解地产公司的短期资金流动性问题，富力集团亦将旗下富力物业出售给碧桂园服务，将资金投入流动性紧张的富力地产（02777.HK），以偿还短期内到期的债务。

行业分化加剧

自2017年起，房企掀起分拆物业上市热潮。随后，碧桂园服务、融创服务等头部房企的物管板块纷纷成功上市。

至2020年上半年时，疫情等因素影响使得物管企业一度在资本市场获得极高估值。在向资本市场冲击之前，通过收并购迅速做大规模是行业常规操作。

直至2020年下半年，物业股开始出现回落。今年以来，虽然仍有排队等待上市的物管企业，但等待时间和上市难度已明显增加。不少业内人士直言，物管企业与房地产高度关联，在当前房地产整体遇冷的环境下，物管企业上市风口已过。

港交所网站显示，于今年4月份递表的多家物管企业在等待6个月后仍未通过聆讯，招股书已“失效”，其中还包括上述已“卖身”的富力物业。据东北证券统计，今年已完成IPO的11家物企总募资额102.5亿元，平均市值不足30亿元，相较而言，2020年全年18家IPO的物企募资总额585亿元，平均市值156.9亿元。

而按照港交所修改后的主板盈利规定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，盈利门槛相较之前提升了60%。这对于不少中小物企而言无疑增加了上市难度。

上市难度的增加进一步催化了行业的收并购热潮。据中指研究院不完全统计，今年一季度时，物管行业的并购事件就达15宗，披露交易额115亿元，超过去年全年。截至目前，物管行业内已发生并购交易63宗，涉及并购方33家，交易金额约315亿元，相较去年全年的交易总额大幅增长约198%。

相较于之前“跑马圈地”式的收并购，头部企业在当前的市场环境中更加占据主动权。行业龙头碧桂园服务直接开启“扫货”模式，今年以来先后完成对蓝光嘉宝、富良环球与邻里乐控股等规模物企的收并购，目前公开披露的交易额已接近190亿元。

在对并购标的的估值上，中指物业事业部副总经理牛晓娟指出，“总体来看今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、标的估值理性的特点。”据她介绍，今年的收并购中，对于标的公司的估值一般在7.45倍与26.9倍之间，均值为12倍，相比于2020年15.2倍的估值，下降20.1%。

与此同时，头部买家对于并购标的呈现出更清晰的倾向性。在此前的规模之争中， 一些企业虽然通过收并购获取了大量物业，但伴随着后续管理质量的下降，过度收并购对公司整体利润的蚕食不容小觑。

而在当前的收并购中，高毛利的物业业态更易受到青睐。据牛晓娟介绍，相比于住宅业态，非住宅物业的技术壁垒与专业性要求更高，因此物业企业普遍通过收并购来涉足多元业态或细分业态领域的业务布局。其中，商业管理及运营由于毛利率高、有一定专业壁垒，成为非住宅领域的热门拓展领域。

以上述融创服务收购的第一服务控股为例，后者的在管项目大多集中在北京、西安、长沙等一二线城市，在管面积规模约为5320万平方米，非住业态布局广泛，占在管总建筑面积的60%，涵盖办公楼、医院、高校、产业园区等业态。

“收购事项将大幅增加融创服务集团的物业管理规模，提升融创服务集团在核心城市的管理密度，扩大在非住业态的市场份额，增强融创服务集团在物业管理服务领域的综合竞争力和市场影响力。”融创服务对外方面表示。在此之前，融创服务已于去年完成了对成都环球世纪和开元物业两大巨头的整合与收购。尚未上市的头部物企龙湖智慧今年亦在非住领域完成了多项收购，其中包括亿达服务、楷林商服等企业。

而部分物管企业即便有意出售，也难寻合适买家。据市场消息，恒大物业（6666.HK）先后与碧桂园、万科、合生创展等均接触过。9月份，恒大宣布拟出售恒大物业50.1%股份以缓解流动性问题，随后因未能与潜在交易方合生创展达成协议，至今仍在待价而沽。