光大研究：财务视角看房企(财务视角是什么意思)

观点总结：

由于房地产兼具商品和金融属性，并且房地产企业同时承担着生产者和销售者的角色，同时，地产行业受监管政策的影响很大。不同于一般的企业，房地产企业有以下几个特点：开发产品的周期长、投资额度大、前期土地购置投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点。因此，在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与一般工商企业有较大的区别。

对于房地产企业的财务分析而言，一般企业的财务衡量指标的适用性有一定局限，因此需要对营运能力、盈利能力、偿债能力分析指标做优化，我们认为在分析房地产企业时，经过优化的指标更准确客观。

同时，还需要确定财报的可靠性。财务报表可靠性分析的核心是确认企业经营与财务数据的匹配。从微观视角来看，财务报表的可靠性分析可以从隐性负债、盈利能力持续性、资产质量以及现金流四个方面入手。

最后，我们选取了房地产行业一家上市公司的财报为例，运用财务分析指标来分析该公司的经营状况。对于该上市公司的营运能力、盈利能力、偿债能力做了具体分析。

房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与一般商品开发企业相比在经营上有所差异，这也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，本篇专题主要介绍房地产项目开发一般流程、需要关注的财务指标和财务报表可靠性分析，并以某房企上市公司为例作财务分析，旨在给投资者对房地产行业的提供参考与指导。

01

房企会计处理

由于房地产兼具商品和金融属性，并且房地产企业同时承担着生产者和销售者的角色，同时，地产行业受监管政策的影响很大。不同于一般的企业，房地产企业有以下几个特点：房地产企业开发产品的周期长、投资额度大、前期土地购置投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点。因此，在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与一般工商企业有较大的区别，主要体现在如下方面。

第一，由于房企在项目土地获取、开发过程的建安支出及资本化利息全部记入流动资产的“存货”科目，因此房企资产端以流动资产（存货）为主；同时房企项目运营能力的差异和项目定位的高低是决定房企资产周转快慢、销售变现的最主要因素，因此对于房企的财务分析首先要看重其资产负债周转（存货、预收账款）等衡量营运能力的指标。

第二，房地产企业在土地投资、建安成本支付等过程中资金支出压力大，因此房企资金来源多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资渠道，从而形成较大规模的有息负债；房企的财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度，在未来融资政策趋紧背景下，对财务杠杆水平、偿债能力指标的分析尤为重要。

第三，由于房地产行业普遍的“预售制”影响，房企利润表通常为历史签约销售项目的当期确认，通常会受收入确认时点影响；衡量企业盈利能力的指标仅代表历史销售与当期费用之间的表现，因此在对房企进行财务分析时，对利润表从而盈利能力的考量权重将大幅低于一般工商企业。

02

财务分析指标

1、营运能力指标

对于房地产企业的财务分析而言，一般企业的运营效率衡量指标的适用性有一定局限，具体表现如下：首先，房地产企业资产以存货为主，但由于房地产企业开发周期较长，当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入，周转效率的变动情况较为滞后；其次，房地产企业销售模式为“预售制”，销售定金、首付款、按揭贷款和全款均计入预收账款科目中，继而结转为营业收入。因此，基于房地产企业的特殊性，我们对营运能力分析指标做了优化，我们认为在分析房地产企业时，如下指标是更准确和客观的。

2、盈利能力指标

同样，对于房地产企业的财务分析而言，一般企业的盈利能力分析指标的也有一定局限，具体表现如下：首先，房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售；其次，房地产企业利息大部分资本化。因此，我们对房地产企业的用力能力分析指标做了调整，具体如下表格。

3、偿债能力指标

同样，对于房地产企业的财务分析而言，一般企业的偿债能力分析指标的也有一定局限，主要原因是房企流动资产大都以存货为主，存货开发周期较长，且存货在计价时通常采取历史成本原则，与市价相差较多。因此，我们对房地产企业的偿债能力分析指标做了调整，具体如下表格。

03

财务报表可靠性分析

财务报表可靠性分析的核心是确认企业经营与财务数据的匹配。同样，对于房地产企业的财报可靠性更为重要，从微观视角来看，财务报表的可靠性分析主要从以下隐性负债、盈利能力持续性、资产质量以及现金流四个角度入手。

04

具体案例分析

我们选取了房地产行业一家上市公司的财报为例，运用优化的财务分析指标来分析该公司的经营状况。首先，该公司概况：H大地产集团是以民生地产为基础，金融，健康为两翼，文化旅游为龙头的现代化大型房地产企业，2016年以211.84亿美元营业收入成为世界500强。H大地产集团于1996年在广州建立，2009年在香港成功上市。地产行业是H大发展到现在的核心主要业务。我们通过分析H大地产集团2017年到2019年的财务报表，结合近几年H大经营活动，以期洞悉H大地产集团近几年的财务状况变化趋势。（注：由于每家上市公司财报的格式有所区分，虽然我们尽量选用优化的财务分析指标，但是由于公开数据的局限性，不能涵盖所有在第二章介绍的财务分析指标。）

1、营运能力指标

H大存货周转率以及总资产周转率在2018 年都有所上升。H大应收账款周转率近两年有小幅下降，意味着H大的流动资产周转速度存在一定程度的下降。流动资产周转率大幅下降说明企业的资金使用率降低。

2、盈利能力指标

在资产报酬率方面，2017年到2018年呈持续上升态势，说明获利能力略微提升。每股基本盈利呈现出先上升后下降的趋势，是因为企业发展到2017年，H大出让了H大冰泉，填补了部分损失，之后H大发放股票进行了筹资，又增加了一笔流动资产，企业净资产占比升高，这笔资产的使用提高了企业的收益率，从而促进了资产报酬率的提高，资产报酬率在 2018 年上升了1.53 个百分点。与此同时，销售净利率也在此之后出现了有效的提升。

3、偿债能力指标

2018 年资产负债率有所下降是因为H大集团2016年出手了快消产业，2017年上半年还清了融资的永续债。地产公司拿地大部分都是借款，所以土地储备越多负债率往往越高，就短期而言，我们可以看到H大2018年和2019年有所下降，但幅度不大，说明偿债能力相对而言有所下降，产业投资过多，导致企业相应的成本增加，从而削弱了企业的偿债能力。

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