「美国住房税」非美国人在美国买房的税务启示录
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这篇文章知识点为您总结归纳如下:美国买房交易税、美国住房税
易税通
近年来,越来越多的中国投资者到美国购买房地产,许多投资者持有美国税(如房地产税、租赁所得税)可能了解,但处置环节(销售、礼品和遗赠)可能不清楚,本文重点讨论外国人在美国处置联邦所得税、遗产税和节税,已获得美国身份的投资者不在本文的讨论范围内。
01 美国税务居民是什么?
美国税法对个人有两个税务居民的概念:
一是所得税居民,二是遗产税居民,两者有不同的定义。所得税居民包括:
绿卡持有人和符合实质性生活条件的美国公民。---美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。
实质性居住是指税务申报年度(如2014年)在美居住31天,连续三年(2014年、2013年、2012年)按1(2014年除以1)、1/3(2013年除以3)、1/6(2012年除以6)加权计算的总天数。
而遗产税法定居 (domicile)来决定纳税人是否为税务居民,不以移民身分(!!!),而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税。
02 与房地产有关的遗产赠与税
在大多数情况下,外国投资者不想成为美国的纳税人,但对于与财产有关的遗产赠与税,纳税人有更多的折扣。无论是死后作为遗产还是有生之年赠送给子女,遗产税纳税人可享受的终身免税额为549万美元(2017年),而非美国遗产税居民在有生之年赠送子女的,除每个受赠人免税额为1.4万美元外,其余超额部分按赠与价值20% – 40% 税率缴纳赠与税,超过100万美元的部分按40% 税率缴纳;
如果非美国遗产税纳税人在子女去世时继承其财产,他们只享受6万美元的免税额,其余额部分按死亡价值的26% – 40% 税率缴纳遗产税,超过100万美元的部分按40% 税率缴纳。
遗产赠与税是外国投资者在美国购房的税收陷阱。与所得税不同,无论投资的房地产是否增值,近40%的房地产价值都将免费赠送给山姆叔叔,这可能是每个投资者都不想看到的。
03 外国投资者如何购买持有房地产?
外国 投资者应根据投资者的投资目的、家庭状况、房地产预期持有时间进行具体分析。比如:
如果投资者希望将房地产留给子女,而不期望购买的房地产价格急剧上涨,主要依靠租金获得投资回报,他们可以考虑以外国公司的名义持有。如果投资者主要依靠房地产增值来获得收入,并希望在发生事故时避免遗产税,他们应考虑以美国有限合伙或有限责任公司或不可撤销信托的形式持有。如果投资者最终决定以个人名义直接持有,他们应至少建立可撤销的生前信托,以避免不必要的法院遗产验证程序。04 海外资产避税方法
由于美国房地产税制税率极高,项目繁多,海外投资者如果想避免遗产被称为遗产,就不应该把所有的钱都放在美国房地产上。以下方法是避税资产的好方法。
赠与方式
如果不是成千上万美元的富人,小家庭最好的方式是使用美国税法规定的每个人每年可以给任何人1.4万美元的制度,在这种情况下不需要支付任何额外的税,使用蚂蚁移动的方法一点一点地把资产转移给孩子,这是合理的。
但这种方法的缺点是周期长,金额低,在此期间家长不能发生意外。
购买保险
在美国,为孩子转移资产最简单有效的方式就是购买人寿保险。如果你买了一份100万美元的人寿保险,这相当于给你的孩子留下了100万现金。人寿保险索赔受益人不需要缴纳所得税或遗产税。
或者,你也可以为你的孩子购买人寿保险,这相当于给孩子终身保险,在未来,如果身体疾病保险公司不能取消保险,财产几乎转移给孩子,减少未来的遗产总额,从而降低遗产税。
然而,美国有各种各样的保险类型,如何选择适合自己的产品。
信托
另一个好的解决方案是建立一个 Dynasty Trust,有人把它翻译成世代信托,也有人把它翻译成朝代信托。
与其他信托不同,世代信托是一种不可撤销的、长期的信托。世代信托不仅可以让信托受益人作为美国人受益,还可以让其他非美国后代或信托设立人的旁系亲属受益。
这种信托的基本原则是世代信托中的受托人是不死的
如何建立信托条款,如何达到避税的目的,符合中国人的家庭伦理观念,也很有学问。
总之,虽然很多盆友都在考虑购买美国房地产的好处,但记得在开始之前了解与之相关的风险,并做好全面的财务规划!
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