文章作者:安徽商报
通讯员 陈三虎 季云冈
安徽商报融媒体记者 刘媛媛 王益众
没有物业公司,小区会怎样?合肥多个小区的业主已为此求解了多年。近日,业主自管物业7年的合肥康居时代家园小区召开了业主大会,主题是“选聘物业公司”。从下定决心“自己管”,到重启选聘物业公司,
“业主自管物业”这条路究竟能不能走得通?合肥那些业主自管物业小区,如今怎么样了?安徽商报融媒体记者进行了调查。
物业撤出 小区业主自管7年
位于合肥清溪路附近的康居时代家园小区共有700多户业主。自2003年一期交房至今已经17年,小区业委会主任许长江告诉记者,小区最初也有物业公司,但由于门禁和监控系统瘫痪、停车位不足,公共设施养护、维修不及时等问题突出,再加上部分业主欠缴物业费,物业管理陷入恶性循环。
2013年,国企改革,小区原物业公司被注销并撤出。琥珀街道和奥林花园社区积极动员并协助小区选出了新一届业主委员会,开始选聘新的物业公司。“谈了很多家,最后都没谈成。”选聘物业公司不顺利,小区业主决定“自己管”。在街道和社区的支持和帮助下,开始探索“业主自治管理”的新路子。
康居时代家园小区搭建了由业委会、议事委员会(议员)和楼栋长组成的三级自治组织框架。业委会成员中许长江是专职律师,其他几位成员中有大学教授、退休干部和企业负责人等。业委会组建了“服务中心”,聘用老物业的部分管理人员及保洁、保安等团队,为小区业主物业管理服务。小区议事委员会除参与商讨小区事务外,还是小区的监督机构,对小区各项事务的决策、执行以及收支账目进行监督。
业主自治以后,康居时代家园小区很快发生了可喜变化。公共服务设施更完善了、环境更好了,停车问题解决了。业主满意度高了,交费也积极了。小区目前物业费仍维持多年前的水平,多层每平方米仅收取0.59元,小高层0.9至1.15元,收缴率一直在90%以上。康居时代家园的业主自治管理模式近年来多次被媒体报道,还经常有省内外小区的业委会上门来参观学习。
难题难解 重启物业公司选聘
但随着小区“年龄渐长”,一些难以解决的困难也开始不断出现。这些问题让许长江和业委会成员们看到了业主自治管理模式发展的不确定性,也最终促使他们下决心,召开业主大会,重新选聘物业公司。
“首先是政策法规缺位,业主自治管理基本处于灰色地带,很多问题亟待规范和解决。”许长江介绍,业委会设立的“服务中心”没有公司的工商注册身份,收物业费于法无据,连发票都不能提供,至今仍以 “维护建设服务费”名义收费,存在产生法律纠纷的风险。服务中心和业委会都不能与受聘人员签署劳动合同,没法给他们买社保,受聘人员的劳动权益难以得到保障。
随着小区越来越老旧,很多历史遗留问题也更突出。“小区已有14部电梯达到法定的报废年限,维修维护费用高昂;南区消防管网报废,没有资金修复;道路年久、绿化缺失等问题也很突出。”小区物业费多年来维持老标准,物业费、停车费仅够支付人员工资,根本拿不出钱来进行各项改造维修。业委会委员大部分是兼职,有自己的工作,平时不拿工资仅领取微薄的补助。尽管大家有奉献精神,但团队能走多远,也是许长江一直忧心的问题。
“最重要的一点,业委会干物业管理,还是不专业。”康居时代家园业委会委员刘闯也是小区老业主,他告诉记者,物业管理千头万绪,“有业主抱怨保洁不到位,门禁不严,我们都要反复盯着服务中心改进。但天天说,效果还是不行。”刘闯说,业委会毕竟不是公司,管理手段欠缺。
许长江介绍,业委会选聘物业公司的想法也得到了街道和社区的支持。经过反复考察和比较,最终向业主推荐了三家物业公司,希望大家最终能选出一家公司进驻。
物业自管 小区情况各不同
与康居时代家园小区一样,合肥目前几乎每个区都有一些小区因为各种原因,最终选择了业主自管物业。这些小区咋样了?
位于合肥市金寨南路附近蜀山区浅水湾社区的明珠创世纪花园也是一个居民自治的小区。小区2002年建成,只有4栋楼,内部环境干净整洁,车辆停放有序。公共区域不仅监控到位,还安装了防高空抛物摄像头。小区业主、自治小组成员林环告诉记者,刚交房的时候也是有物业公司的。但干了两年以后,由于服务质量欠佳,物业费又收不上来,就撤离了。
2017年,在社区和街道的帮助下,小区热心业主组成了自治小组,制定了各项章程,开始“自管”。社区牵头对小区进行环境整治,又申请专项资金,对各项设施进行了全面改造,小区面貌焕然一新。自治小组聘请了保安、保洁,还利用白天时间把空余车位出租出去,小区有了租金收益。
自管物业两年多,小区品质比过去有明显提升,业主们普遍比较满意。刚自治的时候,小区物业费每个平方0.2元,现在涨到了0.5元,车位费每个月30元。“最明显的就是,过去物业费收不上来,现在收缴率100%。”但林环也承认,小区这两年环境改善、管理升级,都离不开社区“兜底”。保洁和垃圾清运目前主要还是靠社区出资聘请专人负责。
同样多年来没有物业的还有合肥翠竹园西村。小区共有336多户居民,规模小又老旧,物业公司不愿意接,小区也是由业委会负责进行自管。社区负责人介绍,小区居民中不少是老人、失地农民,物业费涨不上来,多年来一直按每平方米0.3元收取。近几年来多亏政府对老旧小区的资金补贴,才能维持运转。2022年5月以来,这项补贴一直没有发放,小区环境整治等各项工作没有资金投入,目前也是艰难维持。
物管自治的路不容易
“业主自管物业”这条路究竟能不能走得通?康居时代家园所在的琥珀街道奥林花园社区党委书记孙玮认为,不管当年探索“自管”,还是今天选聘物业公司,都是基于小区实际情况,为了小区的长远发展。她认为,康居时代家园小区按照程序召开业主大会,选聘物业公司,可以把业委会从琐碎的物业日常管理中解放出来,更好地发挥监督作用。“专业的人干专业的事”,也能让小区的路走得更长久。
安徽中特律师事务所物权中心执行主任凌德庆认为,业主自治是法律赋予的权利,目前在全国至少有数百个小区实行业主自管物业,其中不乏成功案例。但要通过业主自治实现小区高质量长远发展,也确实不容易。物业管理涉及方方面面,专业性强,这就对业委会或自治小组提出了很高要求,不仅要有奉献精神,还要有一定的专业素养。目前大多数业委会成员都是兼职,按照规定只领取补贴,无偿奉献能坚持多久,也是现实中要考虑的问题。
另外,业主自管物业后,原本物业公司与业委会共同承担的责任,完全由业委会及全体业主承担,管理团队必须具备较强的风险意识。很多专业的物业管理工作不可能由业主自己承担,业主自管团队如何为小区选好“管家”也很关键。
多年实践,康居时代家园业委会主任许长江认为,要推动业主自治更加制度化、规范化,应进一步完善相关法律法规,对业主自治的决策程序、管理项目、收费标准、财务监管等方面作出详细规定,还应从法律上合理界定自治服务机构的法律主体性质。解决老旧小区历史遗留问题,也需要政府相关部门协调帮助。
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审核:马翔宇 编辑:李享 校对:杨伟倩