本文阅读提示词:南京市拆迁政策、南京出让土地最新消息、南京土地拍卖最新消息 2020
今早,南京2021年度集中供地第二批次土地出让公告,在南京土地市场网公布。共计53幅地块,包含南部新城、河西新城等热点地区和溧水、高淳两区。
为提升新建商品房的规划品质,南京土地出让方式,也产生重大变化,将实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式。
今天早上的《家有好房》节目中,
主持人陈竹君就新政连线了
南京市房地产学会会长吴翔华
和《地产锐评》主笔马乐乐,
一起来解读这一次的土拍新政,
两位嘉宾从他们不同的角度
来看一看这次新政出台的意义。
对话南京市房地产学会会长吴翔华
陈竹君:
首先我觉得最大的一个变化就是溢价率有下调,不知道您有没有看到它的这个细则?
吴翔华:
是的,溢价率原来可能最高的达到30%,现在是在15%以内,实际上是想保证开发商有足够的成本空间,在提高品质的同时能够获得应得的利润,而不是把开发商搞的亏本,不得不降低品质来换取利润这种方式,所以其实也是给开发商一定的空间,保证品质。
陈竹君:
以前可能因为房价被限死了,但是地价在越拍越高的情况下,它的利润空间在不断的被压缩,这一次的改变下调至最高15%,是不是以前是精装修包在追逐利润的这一块,以后会慢慢的实现没有去包化?
吴翔华:
实际上主要是全装修的那个部分可能消化在成本里,这样的话我们现在毛坯加全装修的价格就基本上接近过去的毛坯价格,而利润空间可能跟过去相对来讲扩大了一些,所以这样的话开发商开发一些全装修的产品,它也不会因为成本提高而导致自己亏本。
陈竹君:
实行限房价、定品质、竞地价的模式,在定品质这一块应该怎么理解呢?
吴翔华:
实际上也不是南京率先推出来的,周围的周边的一些城市,像成都、苏州好多城市都已经陆续推出了定品质的设计规范,还有一些相关的规定,南京也是紧跟其后。也就是说在保证价格不要做大的波动的情况下,也要保证开发商的开发产品的品质。那么定品质它也是分为很多方面,包括了地下车位、建筑设计方面的采光、通风,还有一些配套的东西,包括我们的封闭阳台等等做了很细的一些规定。
陈竹君:
这些细则大家可以在今天发布的政策里面全部都能看到,确实在品质方面做了很多一些新的规定,相信后面在拿房的时候应该会比之前要好一点。其中有一点就讲到关于强监管,拿地6个月之内住宅不得上市,之前好像我看开发商拿地很快之后就去领预售许可证就开始卖房子了。
吴翔华:
是的,主要还是处于资金的压力,因为利润空间很小,一般它从拿地到上市的时间一般都会在控制在很短的时间内,那么这也无形当中也会就是降低住宅的品质,在有一些时候会为了加快进度不惜牺牲一些建筑的质量,甚至做一些偷工减料加快进度的事情,所以就为了防止对建设品质有所损害,因此给它规定了。就是你不要着急,6个月之后才能领取预售许可证,它有一个合理的这么一个建设工期,防止它的品质下降。
陈竹君:
那这样是不是对开发商的要求会越来越高,因为很多开发商都是走高周转路线的,这样子其实让开发商的速度慢下来了。
吴翔华:
对,那么实际上就是相当于一种对冲,在溢价率方面给了一定的限制,那么当然也就是降低了一定的溢价率,当然也就是要求你保证一定的品质。
陈竹君:
这一次新政土拍新政的这样的一个改变,对未来的市场有什么样的影响?
吴翔华:
这次新政就是举措比较多,看点也比较多,实际上就是希望能够开发商能够树立这种建立优质产品的品质意识,给老百姓提供一个更好的这种居住空间。住有宜居住有乐居,住的放心,这是一个主要目的,但同时也是要稳定地价和房价。房价方面有一些板块可能有小幅度的上扬,但是总体还是在大家预期的范围内,总体要保证稳地价、稳房价的同时,不降低产品品质,不给未来造成一些维权纠纷埋下隐患。这是这次新规出台的主要的目标。
对话《地产锐评》主笔马乐乐
陈竹君:
我们之前聊到了关于溢价率的这一方面的这个改变,就是下调了15%的溢价率,其实也是一部分让利于开发企业,是不是从以后的土拍当中,开发企业的利润应该会能够有所保证?
马乐乐:
确实是这样,因为我觉得之前的房地产调控里边,对于开发商的利润底线基本上已经已经让开发商彻底的感受到了痛苦,然后也摸到了开发商真正的底线。
那么从这两天房地产企业陆续公报公布的2021年的中报来看,房地产公司的这两年的利润是在急剧下滑的,目前的话很多开发商的利润已经下滑到了7~8个点的样子,比如说去年和今年开发的新房,它的利润会在两年后的开发商的财报里才能看得到,所以那个时候的财报利润率很可能只有三个点以下。
如果说你给开发商的利润空间太少,那么会有两个结果,第一个结果就是开发商可能会躺平不干了,因为已经触摸到生死线了。
如果说这块地能够平平安安的开发完,我赚两三个点的利润,如果说这个地开发当中比如说地下挖到一个文物,或者遇到一些不可抗力的停工,直接就亏损,所以这样子开发商可能会选择不玩了。
那么第二个结果就是为了扣利润造成的房屋的品质严重下滑。我们最近这两年南京楼市也遇到了各种各样的花式维权,还有这种开发商各种各样的逼你去买包,这些楼市的乱象其实都是你给开发商利润过低的这种结果。
那么最近南京出台新政宁小通之后,那么开发商不能再强制你买包了,其实对于开发商来说又是一个非常头疼的事情,因为之前的话他会逼你去买包,那么宁小通出来没法卖包之后,它的利润从哪里来?所以这些之前过于紧绷的这种调控措施,其实对于楼市催生的这些乱象都是无解的。
那么现在新政给予开发商一定的利润合理的利润,那么同时也要求他把一些利润、空间用于提升住房的品质,也有利于这种楼市的矛盾和维权的减少,我觉得一还是一件好事。
陈竹君:
讲到品质方面,我看比如说从公共空间、从建筑设计、从停车设施等多个方面都对后面的住宅品质有了一些新的要求,同时它这里面还有两个是我们之前没有讲到的,一个是限制地块的报名总数,还有一个是限转让,避免投机购地行为来扰乱市场竞争,这个是不是一个之前没有过的一个新的变化?
马乐乐:
里边新的变化还是有好几个的,除了你这个新的变化之外,另外要求拿地后6个月内你不能去领销许,这几个新的变化要综合的来看。有的变化比如说像不能6个月确定销许其实是一件好事。
其实南京还好,南京在全国的申领销许一直是最严的城市之一,那么在一些小地方开发商拿地之后,3~4个月就能开盘,5个月现金流就能回正,实际上它这种根本就有没有可能去把房子的品质去做好。那么南京这次做出这个要求也是从来没有过的,我觉得这个是一件好事,能让开发商的周转速度也降下来。
那么另外还有限制报名数量和限转让。其实这两个是对之前的一些乱象是一个约束,比如说有的房企像碧桂园这样的,它凭借这种资金雄厚的优势资金的优势去碾压你。
它比如说在南通还有在江苏苏南一些地方土地拍卖过程中,碧桂园用几十个马甲去拍地,可能一块地报名数量40家企业可能有35家是碧桂园的,如果你这样玩的话,其他房企怎么玩?这个是一种不公平的竞争。
另外就是限制转让。之前我们都知道南京楼市有一些楼盘是开发商联合开发的,如果说两家联合开发可能也就算了,可能有很多楼盘可能是3家、4家、5家,甚至7、8家开发商在里边,那么这些楼盘其实将来出现了各种各样的问题之后,你维权都没法维权,你都找不到人,有的说物业是这家的,有的说工程是那家的。
里面的问题很大,但是这些问题到现在还没有暴露出来。但是可以预见的是这种五六家的联合开发的楼盘,它将来出现质量问题以及投诉无门这个问题,概率肯定会更大一些。那么其实这种限转让也是有一些积极意义的,它会让一些实力不强的,可能它本身竞争力就不那么强只是手里有点钱而已的那种中小开发商,他慢慢的在这种竞争当中淘汰出局。
其实南京的新政它还没有像一些外地部分城市那么严厉,比如说外地部分城市它会严查开发商的拍地的资金来源。就是说你拍地的钱必须是你自有的资金,不能是你这个钱融的资金,那么很多开发商他在拍地之前先去找钱,先把钱融到了才去拍地,实际上这个也是一种有害的加杠杆的这种模式。
那么其实南京我觉得后面可能也会往这个方向,但是现在我听说已经会查一些资金了,但是可能没有外地那么严,但是有一点是肯定的,就是随着这种新政的定品质,那么很多这种中小开发商其实压力是比较大的,因为在现在规定的这些品质,很多中小开发商他还达不到这个水平。
所以随着这种楼市调控的深入下去,我觉得后面越来越多的中小开发商会在竞争当中出局。
陈竹君:
无论是在这样的一个品质的情况下,还有一个关于资金的情况下,在这样的双重的国家的调控政策之下,可能房地产行业也是在不断的洗牌当中。
马乐乐:
南京这个政策,其实是代表着楼市调控进入一个新的这种维度,在地方政府利益与房地产开发商的利益之间的这种博弈到了一个新的阶段,之前的话房地产开发商的利益被压缩到了极致,那么最典型的就是我们好多人都知道的杭州滨江的董事长说:“我们保持我们内尽量保证一个项目能赚1~2个点的利润”,这是一种非常具有代表性的声音。
那么在房地产企业已经退让到了极致的情况下,现在房地产调控已经要求地方政府在利益上做出一些退让,同时把退让出来的利益换成什么?
第一、开发商有适度合理的利润。第二、老百姓能够在房价没有下降,还在往上有涨的情况下,住上更好的房子。
我觉得楼市调控现在进入了这么一个新的这种维度,可能对于大家来说是一件真正的好事。
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南京土拍政策的调整划重点如下:
① 稳地价,溢价率下调至最高15%
本次公告出让的地块,最高溢价率最高为15%,大部分地块最高溢价率在15%以下,为推动落实住宅品质新要求、建设优质住宅、实现居住空间品质提升,提供切实支持和保障。
② 实行“限房价、定品质、竞地价”的出让模式
为坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,不断提升城市空间品质,本次集中出让的所有地块,全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式,引导开发企业提升新建住宅的规划品质,避免开发建设过程中的降标减配。
③ 定品质:从三大方面明确住宅品质新要求
本次土拍,从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面,助推品质提升。
④ 地块出让实行“一地一策”
本次地块出让实行“一地一策”,从竞买资质、保证金比例等多个维度,适度提高部分地块的竞买条件,引导市场理性竞争、企业高品质开发。
⑤ 限制地块报名总数
本次竞买要求明确,同一竞买人及同一集团成员企业,在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%,这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)
⑥ 限转让,避免投机购地行为扰乱市场竞争
本次土拍对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为进行了严格约束,对合作开发等行为进行了规范。
竞得人在签订土地出让合同后,可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司,土地使用权可申请变更至项目公司名下。
同时,部分地块设立不得合作开发的条件,竞得土地后可按现有规定成立项目公司,但竞得人须持股100%,且股权不得转让。
⑦ 强监管:拿地6个月内住宅不得上市
为了确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善,南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。
为确保工程建设质量和施工安全,保证科学的设计和施工周期,在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。
另附政策原文
根据“两集中、三批次”的要求,市规划资源局于今日发布了2021年度第二批次土地出让公告,共53幅地块,兼顾南部新城、河西新城等热点地区和溧水、高淳两区,空间分布相对均衡。同时,为了提升新建商品房的规划品质,不断满足人民群众对美好生活的向往,市规划资源局、市发改委、市建委、市房产局联合印发的《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》(以下简称“通知”)以及市规划资源局制定的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》(以下简称“要求”)也一并发布。
这是我市为深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神,不断完善全市住宅用地出让规则,提升住宅规划设计品质,着力打造优质人居环境的复合调控举措。从全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让等七个方面共同发力,切实落实绿色、低碳、节能理念,多举措引导规范开发企业树立建设优质住宅产品的品质意识,为群众提供绿色、健康、舒适的居住空间,确保让群众住得舒心、住得安心。
举措一:全管控
实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式
为坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,不断提升城市空间品质,本次集中出让的所有地块,全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式,引导开发企业提升新建住宅的规划品质,避免开发建设过程中的降标减配。
在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上,《通知》进一步明确,除严格执行现行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关技术要求外,还应执行《要求》的新标准、新规定,各区、板块已制定区域标准的应一并执行。该规划品质要求,将在地块的规划条件和土地出让合同中同步进行明确,并要求在房屋销售现场进行公示。
举措二:新标准
从三大方面明确了住宅品质的新要求
一直以来,市规划资源局高度重视对新建住宅品质的控制要求。首先,在新建商品住宅的规划条件中场地与建筑设计、城市设计、绿色建筑等章节里,均对住宅品质提出了相当高的管控要求。其次,在方案审查的标准方面,先后出台了《南京市建设工程设计方案审查相关办法》及补充办法、《南京市日照影响分析规划管理办法》等一系列规定,在国家、省既有标准和规范基础上提出了更高要求。
随着时代发展,人民群众对居住环境的品质要求逐步提升,目前还存在一些需要改进和提升的问题,例如:住宅通风采光不畅、建筑外立面及地下车库材料低劣、阳台无序封闭、公共空间品质不佳等问题。为了从源头上进一步提升新建商品房的规划品质,让大家不但“有房住”,更要“住好房”,市规划资源局结合全市实际,在既有相关规划品质要求基础上,进一步拓展有关管控内容,从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三个方面,助推城市空间品质的提高。
一是要求公共空间再优化
小区公共空间对于居民生活幸福指数、城市空间品质和城市高质量发展有着重要的影响。针对近年来有的小区景观绿化品质低劣、覆土太浅导致小区树木难以生长和配套设施无章散乱布置等问题,《要求》进一步提高了人民群众一直关心的公共空间品质要求。
为了引导保障室外公共活动空间的完整性和舒适性,《要求》规定配套设施宜尽量集中布设,避免零星布局;为了提高小区绿化景观的品质,明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米,小区附属绿化工程设计方案应该取得园林绿化行政主管部门的审查意见。
二是要求建筑设计再升级
在城市建设用地结构中,居住用地约占25%-40%。因此,提高新建商品住宅的品质将有效提升南京城市风貌形象和城市空间品质,进一步提升居民生活幸福指数。从目前已建成交付的商品房小区来看,随意安装的室外晾晒设施杂乱无序、自行封闭的阳台颜色形式风格迥异、紧临交通干线窗户不隔音影响睡眠等情形还颇为常见。这些“顽疾”不仅破坏了整个小区的环境品质,对城市形象造成不良影响,也给城市管理带来了一定的难度。《要求》从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面,提出新的管控要求,致力提升居住空间品质。
《要求》规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐,避免深凹槽,来提高各户型采光的均好性,改善住宅通风采光环境。为了确保小区地上、地下公共空间品质的“表里如一”,《要求》明确,地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准;地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。
《要求》还规定立面设计应注重天际线形象和第五立面处理,屋顶设备及附属设施应规整有序,立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材,使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品,鼓励使用绿色环保的建筑材料,避免劣质建材危害老百姓的健康与安全。同时特别关注解决噪音扰民问题,对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施,当卧室、起居室(厅)布置在噪声源一侧时,外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。
市规划资源局在2020年8月就已出台规定,要求沿路幅超过40米以上的城市道路两侧的住宅建筑和高层住宅建筑,应设置封闭阳台。本次新规对阳台的设计提出更高的要求:新建的商品房小区不仅应统一封闭阳台,封闭阳台外不得设置晾晒设施,还进一步增大了阳台使用空间。此举一是优化住宅立面形象的同时减少乱晾晒造成坠物伤人的安全事故;二是扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能,提高居住舒适度;三是降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。
三是要求停车设施保安全
针对非机动车道坡度陡电动车推行困难、住宅电梯与地库通达性不畅、电动车存放安全管理等问题,《要求》提出了一系列高标准的管控要求。
为了增强居民出行的便捷性和安全性,居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式,住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。将小区的地面活动空间还给居民休闲活动,减少小区内交通安全事故的产生。各单元电梯均应直达每层地下车库,鼓励非机动车库就近布置缩短居民回家路线,进一步减缓非机动车坡度,提高坡道防滑要求。为保护居民的人身和财产安全,鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所,该场所应当独立设置,并与高层民用建筑保持安全距离;如确需设置在高层民用建筑内的,应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。
举措三:稳地价
溢价率下调至最高15%,推动企业建设优质住宅
和第一批次集中出让公告不同,本次公告出让的地块,最高溢价率由之前的30%下调至15%,从而提高了开发企业采用更好的材料、投入更多的资金来提升住房品质的意愿。为进一步推动落实住宅品质新要求、建设优质住宅、实现居住空间品质提升,提供了切实的支持和保障。
举措四:细分类
鼓励引导优质企业参与我市城市建设
为更好地服务土地市场,鼓励有能力、有实力、有责任、有担当、有情怀的开发企业参与高质量新南京建设,实实在在地把“品质”做好,提升城市人居品质,本次地块出让将实行“一地一策”,从竞买资质、保证金比例等多个维度适度提高部分地块的竞买条件,引导市场理性竞争、企业高品质开发。
《通知》明确,根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求,将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。通过提高竞买企业开发资质要求,保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质、开发进度在内的土地出让合同约定。
《通知》要求,竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金,报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间,对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%,同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。
举措五:强监管
竞得土地后6个月内商品住宅不得上市
为了让购房者住得更安心,确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善,《通知》对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。
《通知》要求,为确保工程建设质量和施工安全,保证科学的设计和施工周期,在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。申领预售许可证时,需由房产部门会同建设部门现场核实进度,符合要求的方可销售。
《通知》明确,我市各有关部门要根据自身职责,共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管,项目竣工后施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的,要加强联动、联合执法、信息共享,及时将其失信行为记入企业信用记录。对因工程质量问题突出等违法违规行为造成重大社会影响的,限制房地产开发企业及其相关公司参与我市土地市场竞买,确保我市房地产市场健康有序发展。
举措六:控总量
限制地块报名总数,避免集中出让变身资本比拼
为了让我市的房地产市场更加理性,《通知》明确,我市将进一步严格限制同一集团企业的地块报名数,这有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合,进而引导全市各片区土地市场的均衡发展,保证我市土地市场公平有序竞争。
《通知》明确,同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%,这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)。
同时,高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制,有助于引导有实力的开发企业投资高淳、溧水。优质企业的引入和住宅品质新要求的同步发力,也可有效提升两区的住宅品质。
举措七:限转让
避免投机性购地行为扰乱市场竞争
近年来,我市房地产市场中,联合开发现象屡见不鲜,个别地块甚至出现了四五家企业联合开发的现象。为了有效规避个别企业进行投机性土地购置,《通知》对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为进行了严格约束,对合作开发等行为进行了规范。
《通知》要求,竞得人在签订土地出让合同后,可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司,土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的,除项目公司外竞得人须承担主要责任;项目公司发生失信行为的,记入竞得人的企业信用记录。
《通知》明确,部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件,竞得土地后可按现有规定成立项目公司,但竞得人须持股100%,且股权不得转让。