本文阅读提示词:东莞莞城旧改最新公示、东莞旧改补偿、东莞土拍最新消息
文章作者:珠三角城市更新
进入8月,又迎来了东莞土拍的高频时刻:8月10日,碧桂园以以超46亿拿下茶山13万平地块,总价晋级东莞前三;8月11日,华润置地豪掷56亿拿下东莞CBD的14.4万平地块,总价位居东莞第二。
当东莞土拍如火如荼的进行时,新一轮全国性的土拍规则正在酝酿,未来土拍市场或将生变。
8月11日,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:
第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;
第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查,参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明;
第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;
第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
也正是因为这“四点要求”,目前已有深圳、天津、青岛、惠州等多个城市宣布已挂牌的地块中止出让的情况。
如深圳公共资源交易中心在8月6日发布《深圳市土地使用权出让补充公告》,宣布中止第二轮集中供地,出让时间另行通知。据悉,深圳第二批次计划供应22宗涉宅用地,合计出让土地面积约83.38万平方米,总起始价约421.98亿元。
业内人士表示,深圳此次中止交易并不只是简单的延期,而是一次“大修”,土拍规则、甚至地块都有可能发生变化。极大可能是推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。
此外,惠州并非是全国首批集中供地的试点城市,但也加入了“土拍叫停”的名单,这也就意味着此次供地规则不仅局限于首批试点的22个城市,土拍调控的范围在扩大。
作为楼市热度比惠州还高的东莞,会因此受到影响吗?答案是:大概率很有可能!
在6月11日,东莞发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告(试行)》,严禁空壳公司参与竞买商住地;8月2日,东莞出台“莞八条”调控新政,明确将优化土拍规则,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,同时严格购地主体资格审查、建立有效的企业购地资金审查制度。
虽然目前还没发布具体的土拍新规细则,但是大致的政策方向跟北京是一致的。据业内透露,东莞新的土拍规则已在征求各大房企意见和建议,预计很快就会出台。
截至8月12日,2021年东莞已累计挂牌27宗商住地,其中20宗已成功出让,剩余7宗地块目前正挂网公告。已出让的20宗地块中,平均溢价率为27%(最终成交价与起拍价的涨幅),最高为78%,仅有3宗地块的溢价率低于15%。
通过今年东莞已出让商住地的高溢价率,跟自然资源局要求的15%相比,也不难看出东莞制定新的土拍规则也是势在必行。当然也不排除,已挂牌未出让的地块会被紧急叫停。未来,地价得以控制,地王或将不再。
除了公开出让的土地市场将有“新玩法”之外,寄予厚望的“三旧改造”也有了新要求!
8月11日,住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见,为积极稳妥实施城市更新行动,通知提出了三方面要求:
1、要求严格控制大规模拆除,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;
2、严格控制大规模增建,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2;
3、严格控制大规模搬迁,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;
也就意味着,在“三旧改造”中过度房地产化的开发建设、大拆大建的方式将被叫停!而这一新要求,东莞或将已在悄然执行。
8月9日,东莞市自然资源局发布《关于开展“三旧”改造地块数据库清理整治工作的通知》,明确提出自2021年8月12日起,自然资源局暂停受理新增入库地块申报,但以下4种情况除外:
1、计划上报纳入2021年成效数据的地块;
2.、已纳入镇村工业园三年行动计划“工改工”项目改造的地块;
3、已向市局上报更新单元划定方案的项目地块;
4、经市政府同意纳入“头雁计划”的项目地块。
据不完全统计,截至8月12日,东莞已经确定前期服务商/改造实施方的城市更新项目多达421个,总改造面积超11263万平米,以“拆除重建”方式占据大多数
此通知的出现,跟住建部发布的征求意见稿有异曲同工之妙。接下来,东莞新增城市更新项目速度或将大大放缓,东莞大范围的三旧改造将出现新变化。
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