土地增值税纳税义务时间,利息收入增值税纳税义务时间

文章目录：

• 土地增值税纳税义务时间
• 利息收入增值税纳税义务时间
• 建筑劳务增值税纳税义务时间预收货款增值税纳税义务时间

土地增值税纳税义务时间

土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。近几年来，国家税务总局、各省市税务机关对土地增值税税收政策逐步予以明确和规范。特别是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对这一问题区分不同情形作了明确。笔者经过梳理，确认房地产开发企业的以下几种主要情形，应当申报缴纳土地增值税。條萊垍頭

1.房地产销售应缴土地增值税。纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。條萊垍頭

2.转让在建工程缴纳土地增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。根据规定，纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收土地增值税。垍頭條萊

3.视同销售缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：第一，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；第二，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。萊垍頭條

4.售后回租缴纳土地增值税。单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。萊垍頭條

5.公共设施有偿转让缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。萊垍頭條

6.房地产评估增值发生权属转让的缴纳土地增值税。根据规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。萊垍頭條

7.房地产抵押典当拍卖抵债的征收土地增值税。根据规定，对房地产的抵押(权属未变)，在抵押期间不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的，应征收土地增值税。萊垍頭條

8.资产收购缴纳土地增值税。资产收购，是指一家企业（受让企业）购买另一家企业（转让企业）实质经营性资产的交易，不论是部分资产收购还是整体资产收购，被收购企业法人资格仍然保留。在资产收购中，被收购企业将房地产转让到收购企业中的，应按规定缴纳土地增值税。萊垍頭條

9.以房地产投资联营应缴土地增值税。根据相关规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定缴纳土地增值税。萊垍頭條

利息收入增值税纳税义务时间

绝大部分企业，都是以开票的时间来确定企业所得税的纳税义务产生的时间，我们来学习下正规的确认时间：

一、一般企业企业所得税纳税义务产生的时间政策依据：

《所得税条例》、国税函【2008】875号、国税函【2010】79号、2010年23号公告

1.分期收款销售货物：其所得税纳税义务产生的时间为合同约定时间 《条例》

2.托收承付销售商品：其所得税纳税义务产生的时间为办妥托收承付手续时 875号文件

3.预收款：其所得税纳税义务发生的时间为发出商品时 875号文件

4.销售商品需要安装验收：其所得税纳税义务产生的时间为安装和验收完毕时 875号文件

5.支付手续费代销商品：其所得税纳税义务产生的时间为收到代销清单（注意，这与增值税不同，没发出商品满180天这个规定）

6.提供工程及建筑劳务：其所得税纳税义务产生的时间为按完工进度确认收入 875号文件

7.股息红利：其所得税纳税义务产生的时间为做出分配决定日 《条例》

8.租金收入 ：其纳税义务产生的时间为合同约定时间或跨所度分期确认 《条例》和79号文

9.捐赠所得：其所得税纳税义务产生的时间为收到时捐赠时 《条例》

10.宣传媒介费：其所得税纳税义务产生的时间为广告出现时 875号文件

11.商品售价内的服务费：其所得税纳税义务产生的时间为提供服务期间确认 875号文件

12.长期提供重复劳务：其所得税纳税义务产生的时间为劳务活动发生时 875号文件

13.特许权使用费：其所得税纳税义务产生的时间为交付资产或提供服务时 875号文件

14.利息收入：其纳税义务产生的时间为合同约定收息时 《条例》和2010年23号公告

15.安装费和开发软件费：其所得税纳税义务产生的时间为按进度 875号文件

16.会员费：其所得税纳税义务产生的时间为一次确认或受益期分期确认 875号文件

17.债务重组：其所得税纳税义务产生的时间为合同协议生效时 79号文件

18.股权转让：其企业所得税纳税义务产生的时间为合同生效时 79号文件

二、房地产企业所得税纳税义务产生的时间政策依据：国税发【2009】31 ，房地产公司企业所得税纳税义务产生的时间，实际是是确认其收入的时间：

（一） 已完工房屋销售

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（二）对未完工房屋的销售

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

3.开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

三、降低企业因增值税纳税义务产生时间判断错误的风险1、 认真学习企业所得税条例及875号文件及79号文件及23号文件，对非房地产企业和房地产企业所得税纳税义务产生的时间是不同的规定

2、 在采购合同和销售合同中，要明确收款、开票、发货等，因为这些是企业所得税税纳税义务产生时间的判断标准

3、 不能再一律以开票作为企业所得税纳税义务产生时间的唯一标准，以减少税务检查加收的滞纳金，滞纳金日万分之五，折合成年为18.25%，相当于2分的利息，因企业所得税纳税义务判断不准纳税成本上升是相当不划算的

建筑劳务增值税纳税义务时间预收货款增值税纳税义务时间

根据增值税法律制度的规定，下列关于增值 税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。委托他人代销货物的，为货物发出的当天 从事金融商品转让的，为金融商品所有权 转移的当天 采用预收货款方式销售货物，货物生产工 期不超过12个月的，为收到预收款的当天 采取直接收款方式销售货物的，为货物发 出的当天