不动产投资入股到底是否免征增值税(不动产投资入股的涉税)

作者：税海翱翔

一个网友问，不动产投资入股过程中，不动产投资方并未开具发票，那么接收不动产方该如何在税前计提折旧呢？

营改增后，以不动产投资入股的税收政策不同于原营业税时代，“以不动产投资入股，参与接受投资?利润分配，共同承担投资风险的?为”，不征收营业税。有人理所应当地理解为，原来不征收营业税，那么营改增之后就应该不征收增值税。

这么理解当然有些武断。营业税改征增值税，一个最大的目的就是完善抵扣链条，避免重复纳税。所以，不动产投资入股到底是否免征增值税，一直没有明确的说法。一些专业大咖的解读是，不免征增值税，是因为投资方虽然交了增值税销项税，但是被投资方可以抵扣增值税的进项税，抵扣链条是完整的，相当于这个过程中是没有缴纳增值税的。这么解读有一定道理，但问题是，不动产投资方没有开具专用发票，那么，被投资方就缺少了抵扣增值税进项的依据，而单单让投资方缴纳增值税销项税，显然就是多缴税了。

这样一分析，问题就回到了不动产投资方是否应该开具发票的问题上。我专门去查找了一下相关资料。首先，国家层面貌似没有规定；其次，营改增之后，貌似也没有类似的规定。我只找到了一份营改增之前2007年广东省地税局的一份文件：粤地税函2007年第703号，《关于以不动产、无形资产投资入股是否开具发票问题的批复》中提到，该行为没有发生经营业务的收付款行为，因此不需要开具发票。

文件说的是不需要开具发票，不是不可以开具发票。那么开具发票到底行不行呢？我个人理解是可行的。理由可参照捐赠行为，因为捐赠行为中同样未发生收付款行为，但“慈善组织接受捐赠，应当向捐赠人开具由财政部门统一监(印)制的捐赠票据”，慈善组织只有开具票据的权利，那么企业相应的就可以有开具发票的权利了。况且，企业还根据此开票行为缴税了。那么，被投资方资产入账的价值和计提折旧摊销都有理有据了。

当然，这仍是个有争议的话题，目前实践中支持不动产投资入股征收增值税和免征增值税的人都不少。不过，我倒建议，想到用不动产投资入股方式的，不如直接采用企业分立形式，将不动产单独剥离出来成立公司，采用特殊性税务处理的方式，就没有计提折旧是否需要开具发票的困扰了。而且，其他税种方面，只要你不是房地产开发企业，都是免税的。

跨者不行远：增值税管理上，投资入股是视同销售的，投资方需要计算销项税，无论投资方开不开发票。实操中确有不开票现象，而开票根本不存在任何障碍，想不通为啥不开。