国家税务总局海南省税务局第一稽查局税务处理决定书

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国家税务总局海南省税务局第一稽查局税务处理决定书

琼税一稽处〔2022〕50号

武信琼海旅业开发有限公司（统一社会信用代码：BD4690021603134）：

我局于2021年12月28日至2022年4月15日对你公司（地址: 琼海市加积镇人民路9号）2019年1月1日至2019年12月31日期间涉税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：

一、违法事实

你公司于2009年7月22日与海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）签订《土地使用权转让合同书》，转让位于琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区的177.6亩土地[土地证号：海国用（2002）第1239号]，约定交易标的物的成交价款为106,560,000.00元。依据国家税务总局琼海市税务局出具的调查报告，该宗土地转让过户档案注明你公司与欧博公司申报的土地转让面积为118400平方米，土地转让合同价格为106,560,000.00元，琼海市税务局以评估价格108,454,400.00元作为计税价格，你公司以108,454,400.00元为依据计算申报缴纳税款。你公司已申报缴纳营业税5,422,720.00元，城市维护建设税271,136.00元，教育费附加162,681.60元，企业所得税3,253,632.00元，土地增值税11,439,227.84元，印花税54,227.20元。

根据国家税务总局琼海市税务局推送案源所附海南省第一中级人民法院作出的民事判决书[（2020）琼96民初461号]、司法建议书及合同等相关资料显示情况如下：《土地使用权转让合同书》签订同日，你公司与欧博公司另行签署一份《备忘录》，备忘录中双方明确土地使用权转让最终结算成交总额为194,726,330.00元，此总成交价包括《咨询顾问服务协议》中的59,389,440.00元。2009年08月14日欧博公司与第三人海南博鳌旅业有限公司（以下简称“博鳌旅业公司”）又签订一份《咨询顾问服务协议》，约定咨询顾问费用59,389,440.00元。海南省第一中级人民法院于2020年11月27日作出（2020）琼96民初461号民事判决：“原告（欧博公司）、被告（武信公司）以及第三人（博鳌旅业公司）将59,389,440.00元土地使用权转让款作为咨询服务费，违背真实交易，判决确认原告欧博公司支付的名为咨询服务费59,389,440.00元属于欧博公司与武信公司的土地使用权转让款。”，上述《土地使用权转让合同书》、《备忘录》、《咨询顾问服务协议》签订后，欧博公司共支付费用195,806,330.00元，具体明细如下：1.向你公司先后支付土地转让款128,771,030.80元；2.向琼海市财政局及琼海市农税局等部门缴纳税费合计6,565,859.20元；3.向《咨询顾问服务协议》指定的账户合计支付59,389,440.00元;4.向你公司支付因迟延付款产生的违约金1,080,000.00元。你公司未就《备忘录》中约定最终结算成交总额194,726,330.00元及违约金1,080,000.00元如实申报缴纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。

二、处理决定及依据

（一）追缴税款

1.营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令540号)第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”、第二条第一款“营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。（营业税税目税率表：三、金融保险业为5%）”、第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率”、第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用……”、第十二条“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局2008年第52号令）第十三条“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费……”、第二十四条“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天”、《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第三款“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”的规定，根据《海南省第一中级人民法院民事判决书》[（2020）琼96民初461号]可知，2009年8月26日，武信公司为欧博公司办理了177.6亩土地使用权变更，再根据双方所签订的《土地使用权转让合同书》第六条第四条“未付土地款在甲方变更土地使用权证完成后30日内，在甲方向乙方移交土地使用权证及资料交接清单的同时一次性付清。”的之规定，你公司转让给欧博公司的177.6亩土地使用权取得的收入应补缴2009年9月营业税4,313,596.50元，2009年12月营业税13,500.00元。

2.城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税”、第三条“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳”、第四条第二款“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%。”的规定，你公司应补缴2009年9月城市维护建设税215,679.83元，2009年12月城市维护建设税675.00元。

3.教育费附加

根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加”，第三条“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”的规定，你公司应补缴2009年9月教育费附加129,407.90元，2009年12月教育费附加405.00元。

4. 土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第三条“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”、第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”、第六条第一项及第四项“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(四)与转让房地产有关的税金；”、第七条第二项“土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。”、第五条“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”、第七条第五项“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”、第十条第二款第二项“计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%”、《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（琼财税〔2006〕1123号）第五条“关于土地增值税的纳税义务发生时间问题：纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月的10日内申报缴纳或预缴土地增值税。”、《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发〔2004〕122号）第五条第二项第一款“关于扣除项目确认问题：(二)纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额1.土地费和房地产开发成本(即《实施细则》第七条规定(一)、(二)两项合计金额)，由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。”及《琼海地方税务局关于土地增值税核定征收扣除项目金额的问题的通知》（琼海地税发〔2008〕101号）第三条第一项“关于非从事房地产开发纳税人转让土地使用权的扣除项目金额确定的问题：1、单位和个人转让其2004年1月1日以前取得的土地使用权，凡不能提供取得土地使用权合法有效凭证的，在核定征收其土地增值税时，按转让土地使用权所取得销售收入的60%给予扣除。”的规定，你公司应补缴2009年10月属期土地增值税9,213,687.81元。

5.企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条第三项及第九项“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（三）转让财产收入；(九)其他收入。”、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十六条“企业所得税法第六条第(三)项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。”、第二十二条“企业所得税法第六条第(九)项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第(一)项至第(八)项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。”、《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法（试行）〉的通知》（国税发〔2008〕30号）所发布的《企业所得税核定征收办法(试行)》第三条第一款第五项“纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的”、第四条第一项“税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。具有下列情形之一的，核定其应税所得率：(一)能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的”、第六条“采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率；应纳税所得额=应税收入额×应税所得率”、《海南省国家税务局 海南省地方税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（琼国税发〔2007〕215号）附表“《应税所得率表》中房地产开发业其他市县（含洋浦）的应税所得率为15%”及《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》国发〔2007〕39号第一条“企业按照原税收法律、行政法规和具有行政法规效力文件规定享受的企业所得税优惠政策，按以下办法实施过渡：自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行”的规定，你公司应补缴2009年企业所得税2,596,257.90元。

6.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”、第二条“下列凭证为应纳税凭证：2.产权转移书据”、第三条“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。”、第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”、第九条“已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。”及《印花税税目税率表》“产权转移书据”按所载金额的0.5‰贴花的规定，你公司应补缴2009年8月31日印花税43,135.97元。

综上，你公司应补营业税4,327,096.50元、城市维护建设税216,354.83元、教育费附加129,812.90元、土地增值税9,213,687.81元、企业所得税2,596,257.90元、印花税43,135.97元，税费合计16,526,345.91元、其中税款16,396,533.01元。

（二）加收滞纳金

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条“税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止”之规定，对你公司上述应补缴的增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税从滞纳税款之日起至缴纳税款之日止，按日加收万分之五的滞纳金。

限你公司自收到本决定书之日起十五日内到国家税务总局琼海市税务局将上述税费及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。

你单位若同我局在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税费及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局海南省税务局申请行政复议。

国家税务总局海南省税务局第一稽查局

2022年 5月18日

抄送单位：国家税务总局琼海市税务局

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wyq566466：超过追溯期

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