单位无偿出租房屋行为,增值税企业所得税需视同销售,城镇土地使

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最近，遇到这么一个案例，甲公司自有的一栋二层小楼，无偿让关联公司乙办公使用。检查人员说甲公司需要补缴税款，财务人员张三一脸懵圈，反问道：我们公司又没收钱，还需要缴税？

张三啊张三，作为一个财务人员，不应该说这么外行的话啊？这个无偿出租房屋的行为，咱们今天就来逐项分析一下，甲公司到底应该缴什么税，不应该缴什么税？

一、增值税，视同销售

财税〔2016〕36号附件1第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产。(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

按照这条规定，甲公司无偿给乙公司提供了房屋租赁服务，且不是用于公益事业和以社会公众为对象，应当视同销售缴纳增值税。

如何确定销售额呢？财税〔2016〕36号)附件1第四十四条提供了三种办法，（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

所以，需要先看一下甲公司是否有相同或类似地段的出租房屋价格，如果没有，就看相同或类似地段其他公司出租房屋的价格，以此来确定增值税的销售额。

二、附加税费，需要缴纳

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这三项就不需要分析了，只要缴纳了增值税，这些相关的附加税费，也要随之缴纳。不同的省市，可能还会关联一些不同的附加费。

三、房产税，甲不需要缴纳

对于甲公司无偿提供房屋给乙公司使用的行为，不存在甲公司视同出租缴房产税的规定，不需要甲缴房产税，而是应该由乙公司按照房产余值代为缴纳房产税。

政策依据：财税[2009]128号第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

四、城镇土地使用税，根据情况判断

如果这个房产所占用的土地使用权是甲公司的，甲需要缴纳城镇土地使用税。如果土地使用权不是甲公司的，而是有权属纷争，那就由实际使用人乙公司来缴纳城镇土地使用税。

政策依据：国税地字[1988]第15号第四条规定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

五、印花税，不需要缴纳

因为双方没有签订租赁合同，也没有收付租金，不存在征收或核定征收印花税的前提，所以不需要缴纳印花税。

六、企业所得税，视同销售

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

甲公司将房屋无偿提供给乙公司使用，按照上述规定，甲应当视同提供了租赁劳务，征收企业所得税。

有的朋友可能会说，不对啊，租赁是服务，不是劳务啊。之所以会有人提出这个问题，是因为大家把增值税学得太好了，在增值税中，劳务和服务是两个完全不同概念，有着不同的内涵，需要严格区分清楚。但在企业所得税法中，劳务和服务并不是泾渭分明，劳务收入其实是包括服务收入的。这一点，从企业所得税法实施条例第十五条可以看出来。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条

企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。

总结一下，单位无偿出租房屋行为，增值税、企业所得税需要视同销售，城镇土地使用税根据实际情况来判断。所以，做财务的朋友，千万不要误以为无偿就无税啊！

来源：晶晶亮的税月

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