房地产土地增值税如何计算（土地增值税纳税人发生应税行为应向）

为您提取本文阅读重点：税务师土地增值税例题、土地增值税纳税人发生应税行为应向

原标题：一场由土地增值税计税依据引发的纳税争议

文章摘要：因此，假如企业采用总局70号公告第一种办法计算土地增值税，必须计算出企业的销项税额才能进一步确认土地增值税应税收入 根据企业提供的财务数据资料：企业销项税额=销售额*适用税率=(全部价款-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%=（54；；企业采取第一种方法时，应注意文件中的“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”并不是“不含增值税收入”；

老蔡说税

近日，本人按照上级税务机关的风险派单参与了辖区内一房地产开发经营企业的纳税评估工作，但最后征纳双方因土地增值税计税依据计算方法不同引起了不小争议。

企业基本情况是：主营范围为房地产开发销售，增值税一般纳税人，采用一般计税方法，适用9%的增值税税率，增值税预征率3%，土地增值税预征率为3.5%。2021年度企业开发项目五号楼盘预收账款收入为5450万元，对应的土地价款为2600万元，已预缴增值税150万元。工程进度处于未完工预售阶段，暂未结转收入和其他工程成本。（不考虑企业价外费用收入）

企业预缴土地增值税=5450/（1+9%）*3.5%=175万元。

税务机关评估人员认为，企业应预缴土地增值税=（5450-150）*3.5%=185.5万元，企业少预缴土地增值税10.5万元。

因此，由于双方对土地增值税计税依据的理解运用不同导致了10.5万元的税款差额。

那么，土地增值税计税依据到底该用哪一种方法呢？

企业财务主管提出：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号，下文简称为70号公告)规定：

第一条、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收账款-应预缴增值税税款

因此，企业采用“预收账款/（1+增值税税率）*土地增值税预征率”计算预缴土地增值税的办法符合该规定。

评估人员认为，总局70号公告确实提出了两种计算土地增值税的办法，第一种方法是如何确认土地增值税应税收入的规定，第二种是对采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何确认土地增值税计税依据规定。

企业采取第一种方法时，应注意文件中的“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”并不是“不含增值税收入”。

不含销项税额和不含增值税收入其实是两个不同的税收概念。

针对房地产企业来说，按照文件描述：“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”，其土地增值税应税收入=应收账款-销项税额。 而不含增值税收入=应收账款/（1+9%）。

因此，上述两种计算结果肯定存在差异。

我们知道，要计算销项税额必须首先确认企业的销售额。依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的增值税一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。(目前的新税率为9%)。

因此，假如企业采用总局70号公告第一种办法计算土地增值税，必须计算出企业的销项税额才能进一步确认土地增值税应税收入

根据企业提供的财务数据资料：企业销项税额=销售额*适用税率=(全部价款-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%=（5450-2600 ）/（1+9%） *9%=235.32万元

企业根据70号公告第一种计算办法应缴的土地增值税=（预收账款—销项税额）*土地增值税预征率=（5450-235.32）*3.5%=182.51万元

企业日常申报中采用了“预收账款/（1+9%）*土地增值税预征率”的办法显然不符合国家税务总局公告2016年第70号第一种计算方法的规定，显然是对税收政策的误读，把文件中的“不含销项税额”理解成了“不含增值税税收入”。

听了评估人员对政策的分析，该企业财务主管便认可了补缴土地增值税税款的评估结果。

目前，各地税务机关在工作实践中一般都建议企业预缴土地增值税时都采取“土地增值税预征的计征依据=预收账款-应预缴增值税税款”这种办法。以避免不必要的纳税风险。

本文对政策理解仅为个人观点，仅供参考讨论，不作为政策执行依据。转发了可，不是应。看下立法技术规范。可是什么意思哦是的，是“可”，而不是“应”。因此不具有强制性。但采用第一种方法也行，但必须符合文件规定的不含销项税额这一规定。否则会给企业带来纳税风险。没有交房，不能扣除土地款计算增值税。作者观点错误。作者的主要观点就是企业如果是收取的预售款，建议采取第二种办法预交土地增值税。如果是工程已经完工交房，并已开具发票确认了收入，那就可以采取第一种办法。那样计算销售额时就可以扣除土地价款。因此，指出作者观点错误，恰恰说明在预售阶段采用第一种方法是不对的。收取预售款预交增值税阶段是不存在销项税额这一说的，所以70文才有“可……”的说法，如果不“可”，企业就按照含税全额乘以规定的土增预征率来计算缴纳土增预征税款了[可怜]所以70号文一出来，就有明白人写出了“细思极恐的可字”和“菩萨心肠的ZJ”等文章了……这个“可”字确实让征纳双方都感到无语[捂脸]，预售阶段采用第一种方法基本就是死胡同，走不通[抠鼻]我的理解是如果开了9%税率的发票，计算土地增值税计税依据应是不含税销售额。但是如果开了不征税税率发票，土地增值税计税依据就应该是（含税销售额－预缴的增值税）。请问一下，土地增值税清算时，对于一般计税方式下：清算收入中是否应将土地成本中抵减的销项税部分加上。评估人员的解释，仅从文件中的概念出发，并没有说到点子上。其实文件的第一种方法，是对所有应征土地增值税的纳税人普遍适用的计算办法，而对房地产开发行业的预售行为，则规定了特殊计算方法。预收账款并未结转收入，不存在含不含增值税问题。预售行为预交土地增值税的计算方法，是为了方便和简化以及税款及时入库，直接剔除已预交的增值税即可。清算土地增值税时，不会采用这种计算方法。简税制一个预缴税款，都让人头疼。能不能简单一些转发了转发了转发了转发了转发了转发了[赞][赞][赞]