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如何做好物业公司外包服务的监管工作!
现阶段物业公司对外分包的服务工作主要有:卫生保洁、绿化养护、电梯维保、消防设施设备维保、防盗(对讲)系统维保、“除四害”服务、化粪系统清理等专项服务工作,有的物业企业甚至将小区的治安管理也承包给社会专业保安服务公司。
一、注重合同条款的可操作性,特别是质量标准和考核方法
合同是双方合作的依据,合同内容订立是否充分及是否具有可操作性,对于以后的监督管理工作起到直接的作用。合同的订立是监管工作的第一步,也是最重要的一步,它关系到以后工作的监管能否顺利进行。切合实际的质量标准,将更加便于管理人员的监管。
二、处理好物业公司与外包公司的关系
物业公司与分包单位的关系,是合作的关系。作为一个企业,他们有自己的管理制度、管理方法和管理资源,物管公司去监管他们的工作,不能总是用“你们要怎么做……”、“要听我的……”等等的话,而是多讲建议性的话如“你们可以……”、“你们可以考虑……”如果经常要外包公司按自己的意愿去做,长期下去可能会制约专业公司的技术发挥,陷入“帮人家管理公司”的境地,起到相反的效果。“我们只要效果”是我们要求的标准。当然,对于日常监管发现的问题,物业管理公司要主动提出,并要求他们限期整改。
三、注重结果更要注重过程
好的服务质量=专业技术+良好沟通+考核制度,沟通就是通过交流,使大家清楚双方的工作内容、工作程序和所要达到的工作效果(物业公司的监管工作程序也要让专业公司知道)。纵观现阶段的专业公司,由于他们比较专注于业务(技术)水平,造成他们所考虑的问题仅局限于本岗位专业而忽略了服务水平,他们还未真正认识到他们在区域内是提供服务的,隶属服务行业,专业技术只是一部分,服务管理才是最重要的。
四、注重监管过程的记录,为以后评估提供依据
专业公司在服务区域内工作业绩如何,主要是通过物业公司人员日常检查和住户的满意程度表现出来的。特别是住户反映/投诉的问题,我们要做好登记及跟踪;对于检查发现的问题,物业管理公司要做好记录,并在一定的时间进行汇总、评估,评估内容要包括服务管理与专业技术管理,具体可以包含以下方面:
1、每月巡查(即根据合同的条款及标准进行检查)发现服务不到位的宗数;
2、管理处巡查提出整改后处理、跟进的情况;
3、每月收到有效投诉宗数。可以设定宗数,一般为5—10宗/月;
4、有无违反公司/小区规章制度;
5、每月的工作计划和每月的工作总结。总结的内容要包括当月工作的内容、存在的问题和需要管理处配合协调解决的事情;
6、各项技术服务质量是否合格及服务是否到位。
五、运用多种监管手段,加强日常管理
在双方签订的合同中,双方已约定好权利与义务。对于在服务过程中达不到要求的,物业公司人员可以在巡查的基础上,指出他们存在的问题,运用自身的权利进行监管、处罚。通常采取的方法可以有以下几种:
1、当场向岗位员工指出问题,现场整改;
2、与驻场专业负责人沟通,限期整改;
3、发《整改通知书》,通常是发现的问题经2次口头提醒,专业公司仍未整改的;
4、找其他专业公司进行代整改,费用由责任公司出;
5、扣罚工程款,一般在当月发出《整改通知书》累计2份以上的才扣罚工程款;现阶段,很多物管公司处罚专业公司采取的最多的方法是扣罚工程款,但扣罚工程款只是考核专业公司的一个手段,而不是唯一的手段。
6、中止服务合同。是所有手段的最后选择。
通过以上的手段可以看出每种方法是环环相扣的,既可以单独使用,也可综合同时使用。
六、定期与外包公司的负责人进行必要的沟通
物业管理人员除了与驻场的领班/主管/经理进行充分沟通外,还可以定期与驻场的项目经理及以上领导进行必要的沟通,施加压力,促使他们“就范”,提高服务质量。
从事专业公司的监管工作,要做到“严于律己,严于律人”。“严于律己”即要主动学习专业知识,做到一专多长,知识面广阔,这样才能胜任岗位工作。“严于律人”即在监管过程中,要按章(合同)办事,有错就要指出。
物业公司服务外包账务处理分录
规范后勤管理处物业外包服务项目管理,提高后勤工作服务效率,保障服务质量,依据国家法律、法规及相关管理制度,结合我校实际情况,制定本办法。
一、适用范围
后勤管理处的部分物业服务工作,由于无相应专业技能维修人员和专业设备,导致无法实施的项目。部门决定采用物业专项服务外包的形式开展相应工作,具体分为以下类别。
(一)物业清洁项目,包括校园化粪池、油污池清理,下水管道全面疏通,特殊情况下的卫生间清洁。
(二)物业维修项目,包括后勤工作人员无法维修的学生公寓床、桌椅和教室课桌椅维修,建筑物门窗、玻璃维护及修缮。
(三)物业保障项目,包括房屋及共用设施保障、专业设施设备保障(如强弱电、泵房、水池、电梯、消防、厨房设备)。
(四)特殊时段服务,包括开学迎新、毕业离校、考试辅助、大型校园活动、专项检查等。
二、项目审议机构
后勤管理处为完善部门物业专项服务外包业务的全过程管理,成立物业服务外包项目审议小组,负责项目立项审议、施工监督、验收结算等事宜。
三、甄选服务单位
由于物业服务外包项目具有体量较小、零散、应急性的特点,难以在单个项目施工前确定服务方。按照外包项目的类别,邀约三家及以上单位或企业、个体经营户进行年度或学期服务性竞谈,确定第一、二服务方,签署委托服务协议。常规性的外包项目实施均由第一服务方完成,当第一服务方无法完成该工程或项目报价不合理时,由第二服务方完成该项目。
甄选服务单位原则:
1、坚持公开、公正、公平、择优原则。
2、严肃竞谈工作纪律,评审小组成员(评标委员会成员)与投标单位有亲属或有利害关系的,应在竞谈过程中实行回避。
3、要充分发扬民主集中制原则,严禁个人擅自指定中标单位。
4、违反国家招投标法律、法规和学校规定,造成学校损失的,要对有关责任人追究行政责任;构成犯罪的,要追究刑事责任。
以上条款如与普洱学院有关规定及要求内容相冲突的,以普洱学院有关规定及要求为准。
四、项目实施流程
1、项目负责科室提出项目申请报后勤管理处物业服务外包项目审议小组审议;审议通过后报后勤管理处处长批准后实施。
2、发生影响学校教学、生活秩序的紧急故障时,与已签订服务协议的服务方约定工程质量和基本价格后,可以先进行处理故障,同时及时完善相关手续。
3、在项目实施过程中,后勤管理处项目核验员要深入现场,了解项目进度,统计使用工时数量。项目监督员需要加强监督管理
物业公司服务外包账务处理方案
物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。
1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章 成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:
2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。
2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。
2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。
3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3.3 物业管理成本的核算
3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。
3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章 物业工程的核算
1 物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。
2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。
2.3 工程完工交付使用的核算。
2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章 维修基金的核算
1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算
2.1收到维修基金的核算收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章
2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。
第五章 代收款项的核算
企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
物业公司服务外包账务处理流程
物业会计做账的基本流程如下:
1、根据原始凭证或汇总原始凭证填制收款凭证、付款凭证;
2、根据收款凭证、付款凭证逐笔登记现金日记账、银行存款日记账、有价证券明细分类账;
3、现金日记账的余额与库存现金每天进行核对,与现金总账单逐笔核对,银行存款日记账与开户银行出具的银行对账单逐笔进行核对等。
会计核算形式主要有哪些
会计核算形式主要有:
1、记账凭证核算形式;
2、汇总记账凭证核算形式;
3、科目汇总表核算形式;
4、多栏式日记账核算形式;
5、日记总账核算形式。
法律依据:《中华人民共和国会计法》第九条
各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算,填制会计凭证,登记会计帐簿,编制财务会计报告。
任何单位不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算。
第十条
下列经济业务事项,应当办理会计手续,进行会计核算:
(一)款项和有价证券的收付;
(二)财物的收发、增减和使用;
(三)债权债务的发生和结算;
(四)资本、基金的增减;
(五)收入、支出、费用、成本的计算;
(六)财务成果的计算和处理;
(七)需要办理会计手续、进行会计核算的其他事项。
物业外包服务费用