谢华峰说自然人 - 为了搞清楚自然人代开房租发票要交多少税-我去开了一张票,又设计了一张表

为了搞清楚自然人代开房租发票要交多少税？我去开了一张票，又设计了一张表。

租一间办公室，11个月付了55000元，到底要交多少税？下图是税单。

这些税费是如何计算出来的，我设计了一张表，考虑所有的出租情况并与对应的政策相比较，可以自动计算：

长按二维码，免费下载计算表：

一、政策依据

（一）增值税：

1、住房类计税依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。非住房类依据为不含税的租金收入，按照5%的征收率计算应纳税额。

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第二款）

2、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）第四条

（二）城市维护建设税

1、计税依据为实际缴纳的增值税税额，税率为7%（市区）、5%（县城、建制镇、工矿区）或1%（其他）。

（《中华人民共和国城市维护税暂行条例》（国发[1985]19号）第三条、第四条）

2、在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税。

（《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）第三条）

城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

（三）教育费附加和地方教育附加

１、教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。（《征收教育费附加的暂行规定》（中华人民共和国国务院令第448号）第三条）

２、地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。

（《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号））

３、根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税﹝2016﹞12号）规定，月租金小于10万元的缴费义务人免征教育费附加和地方教育附加。

4、月租金大于10万元的缴费义务人，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征教育费附加和地方教育附加。

（《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）第三条）

教育费附加、地方教育附加的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

（四）房产税

１、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条、第五条）

２、计税依据为不含增值税的租金收入，住房类税率为4%，非住房类税率为12%。

(财税[2008]24号）

3、在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。

（《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）第三条）

出租不动产代开增值税发票应征房产税的纳税义务发生时间比照增值税执行。

（五）土地使用税：

1、住房类免征土地使用税，非住房类按实征收土地使用税。

根据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》（财税﹝2008﹞24号规定，对个人出租住房免征印花税和城镇土地使用税。

2、在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收土地使用税。

（《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）第三条）

（六）个人所得税（税目为财产租赁所得）

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条、第五条）

（1）据实征收：

A、每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)；

B、每月租金收入超过4000元：应纳税额＝【不含增值税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）】×（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)（《中华人民共和国个人所得税法》第六条及其实施条例、国税函﹝2009﹞639号、财税﹝2008﹞24号）

C、转租每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限）-800元（费用扣除标准）】*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)

D、转租每月租金收入超过4000元：应纳税额＝（转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限））*（1-20%）*税率(注：住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)。

（2）核定征收

对个人出租房屋成本无法准确核算的，可参照财税〔2000〕91号文，暂按5%应税所得率核定征收个人所得税。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。

但各地各有不同，具体个人所得税征收率还得咨询当地税局。

① 北京：计税依据为不含税的租金收入，征收率为0.5%。

② 上海：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1.5%。

③ 福州：计税依据为不含税的租金收入，征收率为1%。

作者：谢华峰 来源：中国会计视野