房地产负债率为什么那么高,房地产企业资产负债率多少比较合适
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房地产负债率为什么那么高
是指资产抵押银行的次数过多,比如说1000万的房产,到不同银行抵押贷款1500万。
房地产企业资产负债率多少比较合适
一、正面回答
对房地产企业来说一般认为,资产负债率保持在40到60是一个合适的水平。资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比,其计算公式是资产负债率等于负债总额除以资产总额乘以100。企业的资产负债率和企业的实际盈利能力有关。
二、分析
对于不同的行业还要区别看待,如超过80%,负债比例已经过高了,企业的经营就已经面临很大的风险了,不仅可能导致短期的资金风险,而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题,可能最终导致企业资不抵债,最终破产。
三、房地产企业负债率高的原因
房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债,总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。而房地产销售快速升温是导致上市房企负债率持续上升的原因之一。此外,房地产行业属于资金密集型行业,周转周期较长,因此整体负债率高于其他行业。且适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展,多家第一阵营房企近些年来的发展历程印证了这点。房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债,也就是说,客户与开发商签订合同,交了房款,但只要没有到收楼之日,开发商只能把这笔资金计入到负债里。
净负债率三条红线
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设置“三条红线”的目的
1.防范因房地产融资带来的金融风险
2.间接有
控房价是监管层较为关
3.推动房地产行业转型,加强服务属性
房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求,传统的拿地——盖楼——销售
中报榜单|50家房企平均资产负债率达81.1
上半年销售额排名TOP50上市房企平均资产负债率高于2022年底的80.65。
随着偿债高峰的到来,2022年上半年,降负债、防范金融风险成为摆在不少房企面前的重任。如今半年已过,房企们的降负债效果如何?参考wind数据和上市房企公告,新京报统计的《2022年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》简称《榜单》显示,50家上市房企的平均资产负债率为81.1,略高于2022年底的80.65,其中有30家房企的资产负债率超过80。在代表短期偿债能力的速动比率指标方面,平均为0.59,与2022年底持平。
30家房企资产负债率超80
中信建投报告指出,2022年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模,2022年房地产债偿还压力将出现高峰。其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元。
基于房地产调整周期的持续以及到来的偿债高峰,不少房企选择主动降杠杆、降负债,除了加速回款、提质增效外,还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务。但是由于以新换旧,房企的整体债务并未减少。根据《榜单》,50家上市房企的平均资产负债率为81.1,高于2022年底的80.65,其中30家房企的资产负债率超过80,10家房企超过85,4家房企超过90,包括中梁控股、中南建设、建业地产、融创中国。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体来说,开发商85的资产负债率数据是可以容忍的,但部分企业超过这个指标,一定要警惕兑付压力。
在短期偿债能力的反映中,传统经验认为,速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲,速动比率维持在1较为正常,它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿,短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低,企业的短期偿债风险较大,速动比率过高,企业在速动资产上占用资金过多,会增加企业投资的机会成本。
具体到房地产企业,由于长期采用高杠杆模式,其速动比率普遍偏低。根据《榜单》,50家上市房企的平均速动比率为0.59,与2022年底持平。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从整体数据来看,未来房企的短期偿债压力依旧非常大。但是也要看到,房地产行业不同于其他行业,对于资金的依赖性、杠杆的利用率非常高,速动比率达到1说明更加稳健,如果没有达到1也不意味着会有很大的风险。
中南建设、建业地产资产负债率位居前列
值得关注的是,在50家上市房企中,中梁控股、中南建设和建业地产的资产负债率排在前三位。
数据显示,截至2022年6月30日,中梁控股的负债总额为1883.03亿元,资产负债率为95.3。中南建设的资产负债率为91.2,虽然较年初下降0.5个百分点,但是仍处于高位。深耕河南的建业地产,在2022年上半年的资产负债率大幅攀升,较上年同期增加近4个百分点,较去年底增加1.1个百分点,高达91.04,这是近几年来建业地产资产负债率的最高值。
值得关注的是,龙头房企如融创中国、碧桂园、绿地控股、万科,其资产负债率也排在前列,分别为90.8、89.3、88.3、85.3。此外,资产负债率同比增速较为明显的房企有金地商置、滨江集团、弘阳地产、华侨城A、禹洲地产、中国金茂、招商蛇口、新城控股等,增幅均超过2个百分点。
在速动比率排名方面,速动比率超过1的房企有首创置业、时代中国,排名最后两位的房企为中梁控股、泰禾集团,分别为0.39、0.24。
发债、借新还旧降低短期偿债压力
2022年四季度以后,房企还将迎来偿债高峰。克而瑞统计数据显示,中资房企偿债高峰发生在2022年9月、2022年10月、2022年3月、2022年7月及2022年8月,偿还总额分别为898.6亿元、724.8亿元、727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。
为了偿还债务,2022年以来,各大房企不仅加速回款,还通过各种手段筹资以应对债务,特别是今年上半年的3、4月份,融资闸口相对宽松,房企迎来发债高峰。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,9、10月份,房企将迎来新一轮偿债高峰,但是整体来看,房企资金是可以覆盖即将到来的债务的。今年的前4个月,房企大量发债、借新还旧,完全能够覆盖债务高峰。但是如果眼光放远一点,2022年下半年到2021年,又是一个偿债的高峰点。
即便如此,从各大房企的财务数据来看,偿债压力仍不容小觑。张波表示,未来一类风险很大,就是负债率过高的房企,无论是否是大型品牌房企,负债率过高的风险都会远远大于以往几年,并且不排除有高负债的“大象”级房企倒下现象产生。
中梁控股资产负债率最高
在50家上市房企中,中梁控股以95.3的资产负债率排名第一。不过,其净负债率大幅下降,由年初的58.1降至43.5;持有银行结余及现金247.21亿元,较年初有所增加,短期负债为144.67亿,现金短债比达到1.71。对于负债率下降的原因,中梁控股方面解释称,公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加,一定程度上减少了对外部借款的倚赖。值得关注的是,由于上市前,中梁控股的贷款依赖于国内银行贷款和信托类的融资,所以一直存在着融资成本高企的问题。中报显示,中梁控股的融资成本为2.5亿元,较去年同期的1.43亿元同比增加74.3。
泰禾集团速动比率垫底
在50家上市房企中,泰禾集团的速动比率为0.24,排名最后一位。事实上,在通过一系列动作,诸如加快项目去化与回款、出售多个项目、减少拿地以及与多家金融机构达成新的合作,泰禾2022年紧张的现金流状况有所缓解,资产负债率较2022年末下降2.28个百分点,至84.60;净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点。
但是泰禾的短期偿债压力仍在,截至2022年6月30日,泰禾短期借款和一年内到期的非流动负债由去年底的574.28亿元降至330.74亿元,其截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元,货币资金对短债的覆盖比是0.39。
责任编辑:赵金博
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