如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税(将地价计入房产原值征收房产税)

作者:税务知识分享

例如，如何将土地价值正确纳入房地产原值缴纳房地产税

云南税务 ?2022-07-10

在实践中，纳税人对纳入房地产原值缴纳房地产税存在诸多困惑。为了方便纳税人正确掌握政策法规，小编以案例的形式进行了深入分析，使纳税人能够准确理解税法法规定。现整理如下：

政策依据：财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城市土地使用税等政策的通知〔2010〕121号)第三条规定：对于按房地产原值计税的房地产，无论在会计上如何计算，房地产原值均应包括地价，包括取得土地使用权的价格、开发土地的成本等。宗地容积率低于0.5的，按房地产建筑面积的两倍计算土地面积，并相应确定计入房地产原值的地价。大多数纳税人和税务干部很难理解和正确计算这段话。本规定包括三个方面：

一、应纳入房地产原值计算缴纳房地产税的土地价值范围

包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的费用等，包括取得土地所有费用，如耕地占用税、契税等。

二、宗地容积率的计算

宗地容积率是除以该宗土地总面积的系数外，在该宗土地上建造的所有建筑物和构筑物的建筑面积之和。

建筑面积是指建筑各层水平面积的总和，其计算范围必须符合中华人民共和国建设部关于发布国家标准的规定\<建筑工程建筑面积计算规范\>公告(第326号)执行，包括站台、加油站、收费站等，具有永久性顶盖但无围护结构，但建筑面积不计算独立烟囱、烟道、地沟、油罐等。加油站的加油棚虽然不征收房产税，但需要用其建筑面积计算容积率，以确定土地价值并入房产原值计算缴纳房产税的金额。

三、使用宗地容积率

宗地容积率高于0.5的，应当将整个宗地的所有土地价值纳入房地产原值计算缴纳房地产税；宗地容积率低于0.5的，按房地产建筑面积的两倍计算的所有土地价值纳入房地产原值计算缴纳房地产税。

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?案例一：宗地容积率高于0.5

?例如，B公司有一块土地，占地3万平方米，支付支付价格3万元，平均每平方米1万元，土地上有一栋20层的房子，每层1000平方米，没有围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积2.2万平方米，房屋、车库、简易建筑1.1万元。那该公司该如何缴纳今年的房产税呢？(当地房地产原值减去30%)

分析:根据政策规定，如果宗地容积率高于0.5，则应将整个宗地的所有土地价值纳入房地产原值算缴纳房产税。宗地容积率为22000÷30000=0.73.因此，计入房地产原值的地价为该土地总地价3万元，B公司应缴纳年度房地产税(1.1万元 30000）×（1-30%）×1.2% =344.4万元。

?案例：二宗地容积率低于0.5

?例如，A公司有一块土地，占地面积3万平方米，支付价格3万元，平均每平方米1万元，土地110层，每层1000平方米，无围栏车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积1.2万平方米，房屋、车库、简易建筑建设成本6000万元。(当地房地产原值减去30%)

分析：根据政策规定，宗地容积率低于0.5的，按房地产建筑面积2倍计算的所有土地价值纳入房地产原值计算缴纳房地产税。宗地容积率为120000÷30000=0.因此，计入房地产原值的地价为2.4万元(应税房地产建筑面积)×2×土地单价=12000平方米×2×1万元/平方米=24000万元 ， 甲公司全年应缴纳的房地产税(6万 24000）×（1-30%）×1.2% =252万元。

税务知识分享:非常实用的材料。谢谢。