「美国住房税」非美国人在美国买房的税务启示录

这篇文章知识点为您总结归纳如下：美国买房交易税、美国住房税

易税通

近年来，越来越多的中国投资者到美国购买房地产，许多投资者持有美国税（如房地产税、租赁所得税）可能了解，但处置环节（销售、礼品和遗赠）可能不清楚，本文重点讨论外国人在美国处置联邦所得税、遗产税和节税，已获得美国身份的投资者不在本文的讨论范围内。

01 美国税务居民是什么？

美国税法对个人有两个税务居民的概念：

所得税居民包括：

---美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。

实质性居住是指税务申报年度(如2014年)在美居住31天，连续三年(2014年、2013年、2012年)按1(2014年除以1)、1/3(2013年除以3)、1/6(2012年除以6)加权计算的总天数。

而遗产税法定居 (domicile)来决定纳税人是否为税务居民，不以移民身分（！！！），而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税。

02 与房地产有关的遗产赠与税

在大多数情况下，外国投资者不想成为美国的纳税人，但对于与财产有关的遗产赠与税，纳税人有更多的折扣。无论是死后作为遗产还是有生之年赠送给子女，遗产税纳税人可享受的终身免税额为549万美元(2017年)，而非美国遗产税居民在有生之年赠送子女的，除每个受赠人免税额为1.4万美元外，其余超额部分按赠与价值20% – 40% 税率缴纳赠与税，超过100万美元的部分按40% 税率缴纳；

如果非美国遗产税纳税人在子女去世时继承其财产，他们只享受6万美元的免税额，其余额部分按死亡价值的26% – 40% 税率缴纳遗产税，超过100万美元的部分按40% 税率缴纳。

遗产赠与税是外国投资者在美国购房的税收陷阱。与所得税不同，无论投资的房地产是否增值，近40%的房地产价值都将免费赠送给山姆叔叔，这可能是每个投资者都不想看到的。

03 外国投资者如何购买持有房地产？

外国 投资者应根据投资者的投资目的、家庭状况、房地产预期持有时间进行具体分析。比如：

04 海外资产避税方法

由于美国房地产税制税率极高，项目繁多，海外投资者如果想避免遗产被称为遗产，就不应该把所有的钱都放在美国房地产上。以下方法是避税资产的好方法。

赠与方式

如果不是成千上万美元的富人，小家庭最好的方式是使用美国税法规定的每个人每年可以给任何人1.4万美元的制度，在这种情况下不需要支付任何额外的税，使用蚂蚁移动的方法一点一点地把资产转移给孩子，这是合理的。

但这种方法的缺点是周期长，金额低，在此期间家长不能发生意外。

购买保险

在美国，为孩子转移资产最简单有效的方式就是购买人寿保险。如果你买了一份100万美元的人寿保险，这相当于给你的孩子留下了100万现金。人寿保险索赔受益人不需要缴纳所得税或遗产税。

或者，你也可以为你的孩子购买人寿保险，这相当于给孩子终身保险，在未来，如果身体疾病保险公司不能取消保险，财产几乎转移给孩子，减少未来的遗产总额，从而降低遗产税。

然而，美国有各种各样的保险类型，如何选择适合自己的产品。

信托

另一个好的解决方案是建立一个 Dynasty Trust，有人把它翻译成世代信托，也有人把它翻译成朝代信托。

与其他信托不同，世代信托是一种不可撤销的、长期的信托。世代信托不仅可以让信托受益人作为美国人受益，还可以让其他非美国后代或信托设立人的旁系亲属受益。

这种信托的基本原则是世代信托中的受托人是不死的

如何建立信托条款，如何达到避税的目的，符合中国人的家庭伦理观念，也很有学问。

总之，虽然很多盆友都在考虑购买美国房地产的好处，但记得在开始之前了解与之相关的风险，并做好全面的财务规划！

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