一般纳税人不动产经营租赁增值税税率（企业租赁不动产应按下列税率征收增值税）

本文知识点归纳及重点：企业租赁不动产应按下列税率征收增值税、一般纳税人不动产经营租赁增值税税率

文章摘要：(三)老王与A公司签订的以租代售合同到期时，老王选择购买该房产并重新签订购房协议1、增值税根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件一第四十五条第一项规定，老王与A公司签订“以租代售”协议，老王所支付的租金，A公司按照“不动产租赁”计算缴纳增值税并开具不动产租赁发票；老王与A公司重新签订的购房合同，支付的购房款，A公司按照“销售不动产”计算缴纳增值税并开具不动产销售发票；

(三)老王与A公司签订的以租代售合同到期时，老王选择购买该房产并重新签订购房协议

1、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件一第四十五条第一项规定，老王与A公司签订“以租代售”协议，老王所支付的租金，A公司按照“不动产租赁”计算缴纳增值税并开具不动产租赁发票。老王与A公司重新签订的购房合同，支付的购房款，A公司按照“销售不动产”计算缴纳增值税并开具不动产销售发票。

2、企业所得税

老王与A公司签订“以租代售”协议，老王所支付的租金，A公司应按照“不动产租赁”租金收入计算企业所得税。老王支付的购房款，A公司应按照“销售不动产”销售收入计算企业所得税。

3.房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”老王与A公司签订“以租代售”协议，老王所支付的租金，A公司按照实际收取的租金金额以12%税率计算缴纳房产税。

4.土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第一条规定:“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”老王与A公司签订购房协议，A公司根据合同约定“按照租房时的价格卖给租房者的价格”与房屋面积计算的收入为土地增值税收入计算缴纳土地增值税。

三、“以租代售”存在的问题

(一)租赁期限问题

实务中存在地产企业在签订“以租代售”协议时，因购房者对“以租代售”模式的不了解，通过与购房者签订20年以上的长期租赁协议，告知购房者在租赁期限满后，租房者将获得该租赁房的产权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，开发商与购房者签订长期的租赁协议，只要是不超过20年均受到法律保护，但是因国家对“以租代售”长期租赁模式的禁止，根据各地出台的相应租赁住房的有关问题的《通知》，明确要求一次性收取租金不能超过3年，押金不能超过3个月。

(二)二手房认定问题

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

因此，“以租代售”在租赁期限结束后，若购房者不愿意购买该房产，地产企业再对外销售时，则存在被主管税务机关认定为二手房的风险。

(三)纳税义务发生时间问题

按照财税2016年36号文件规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。按照上述规定，企业在收到款项时纳税义务就发生了，但是到底是以不动产租赁名目缴税呢?还是按销售不动产名目缴税?由于在签订以租代售协议时，无法确定收到的款项到底是租金还是房款，笔者认为应当选用以下两种方法：一是与主管税务机关沟通在以租代售到期确认应税名目后缴税;二是先按不动产租赁缴税，确认为销售后开具红字发票冲减不动产租赁应税收入，重新确认销售不动产收入。

合理节税很重要!

高净值人群或自由职业者以公司个人独资企业的形式与业务方签订合作协议，缴纳增值税、个人所得税、附加税。个人独资企业个人生产经营所得税核定征收，一般来说小规模纳税人核定后0.5%-2.1%,一般纳税人核定后0.5%-3.1%，总体核算下来，一家小规模核定征收的个独企业综合税负不会超过5.18%。

举例：XX独立设计师个人工作室年收入200万，纳税如下：

增值税：200万/1.01*1%=2万

附加税：2万*5%=0.1万

个人所得税：200/1.01*10%*20%-1.05=2.91万

综合税负：5.01万/200万=2.51%

假设200万按照劳务报酬缴纳个税：

个税：200万*1-20%*40%-0.7万=63.3万