物业公司成本费用率普遍较高，正荣服务资产周转率较佳

本文核心要素如下：物业公司成本费用率普遍较高，正荣服务资产周转率较佳、物业费成本构成、物业公司人力成本占比最佳值

文章作者：标准排名官方帐号

2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50报告（三）

（二）财务信用

在财务信用方面，标准排名通过分析盈利能力、资产质量、债务风险、经营增长四个维度并结合物业管理细分行业来对上市物业公司进行评价。

1.盈利能力

对于物业企业的盈利能力状况，标准排名采用净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、EBITDA利润率、成本费用率和两金占流动资产比重6大系数来系统阐释物业企业的盈利能力状况。

（1）净资产收益率

在标准排名监测的企业中，2019年50家上市的物业企业中，净资产收益率最大的分别是融创服务和正荣服务，净资产收益率均大于100%，分别为137.75%和127.24%。

此外，净资产收益率该项指标数值高于50%的还有建业新生活（96.26%）、金科服务（91.83%）、恒大物业（72.72%）、合景悠活（63.27%）、卓越商企服务（53.04%）、世茂服务（51.92%）等6家。此外，净资产收益率为负的企业仅有美联工商铺（-1.77%）这1家。

通常对企业来讲，高净资产收益率可为公司创造更多的价值，但净资产收益率“过高”、“过低”长期来看不稳定，最终还需结合其影响因素进行具体分析。

标准排名研究发现，50家上市的物业管理企业2019年的净资产收益率按照正态分布模型排列，剔除极端值后，9家物业管理企业的净资产收益率位于-2.77%-12.18%之间；16家净资产收益率位于12.18%-27.13%之间；12家净资产收益率位于27.13%-42.09%之间。

以标准差调整期望值得出净资产收益率最佳值为33.6%，金融街物业（33.86%）和奥园健康（33.48%）最接近最优值，从而将金融街物业和奥园健康的该值取为净资产收益率系数的满分3分，依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家物业企业的净资产收益率系数。

（2）总资产报酬率

衡量智慧物业企业盈利水平的另一个维度是总资产报酬率。

监测数据显示，2019年上市的物业企业中总资产报酬率大于10%的企业有34家，小于0的企业仅有美联工商铺1家。其中，正荣服务（31.72%）、奥园健康（23.39%）、碧桂园服务（23.37%）3家企业领跑物业行业的总资产报酬率。

与净资产周转率相似，企业的总资产报酬率越高，说明企业运用资产获取收益的能力越强。标准排名发现，50家物业企业2019年总资产报酬率按照正态分布模型排列，总资产报酬率位于2.79%-7.00%之间的物业管理企业有9家；位于7.00%-11.22%之间的物业管理企业有8家；位于11.22%-15.43%之间的物业管理企业有7家；位于15.43%-19.65%之间的物业管理企业有16家；位于19.65%-23.86%之间的物业管理企业有7家。

通过对物业管理企业的总资产报酬率标准差调整期望值得出最佳值为23.2%，建业新生活（23.30%）最接近最优值，兴业物联（23.04%）次之，从而将建业新生活该值取为总资产报酬率系数的满分3分，同时测算出各物业管理企业总资产报酬率的系数。

（3）营业利润率

“营业利润率”也是衡量物业企业盈利能力的重要指标之一。

数据显示，50家上市物业企业中营业利润率高于50%的有2家，分别为首程控股（78.30%）和光大永年（75.44%）。此外，标准排名对监测的物业管理企业2019年的营业利润率剔除极端值后，按照正态分布模型排列，营业利润率位于3.67%-12.96%之间的物业管理企业有16家，位于12.96%-22.26%之间的物业管理企业最多有22家，在通过标准差调整期望值得出营业利润率最佳值为22.1%，合景悠活（22.27%）最接近最优值，并依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家物业管理企业的该指标系数。

（4）EBITDA利润率

被视为衡量公司财务状况的EBITDA利润率，也作为衡量物业企业盈利能力的系数之一。

数据显示，在监测的物业企业中，EBITDA利润率排名前三的物业公司是首程控股（107.92%）、中天国际（100.99%）和光大永年（79.58%）。上述三家物业管理公司的EBITDA利润率与其余47 家差异明显，即其余 47家物业管理公司的EBITDA利润率均小于35%。

标准排名研究发现，监测的物业管理企业EBITDA利润率按照正态分布模型排列，剔除极端值后，16家企业位于1.09%-12.67%之间，21家位于12.67%-24.26%之间，10家位于24.26%-35.84%之间。通过标准差调整期望值得出物业企业EBITDA利润率最佳值为25.6%，奥园健康的EBITDA利润率为25.71%，最接近最优值。

（5）成本费用率

成本费用率反映了企业的成本费用控制能力和主营业务的盈利能力，标准排名引入“成本费用率”作为客观衡量企业盈利能力的另一指标。

研究发现，在标准排名监测的50家上市物业企业中，2019年成本费用率最高的3家分别是中天国际（155.62%）、首程控股（114.17%）和美联工商铺（102.92%）。

企业费用管控较好，成本费用率低于75%的物业管理企业有3家，分别为蓝光嘉宝服务（74.91%）、光大永年（72.35%）和雅生活服务（70.03%）。

根据统计数据将物业企业2019年的成本费用率，按照正态分布模型排列，剔除极端值后，发现有7家企业的成本费用率在69.03%-78.59%之间；18家企业的成本费用率位于78.59%-88.15%之间；20家企业的期间费用率位于88.15%-97.71%之间。

标准排名以53.81%的标准差调整期望值并结合物业管理行业特点得出成本费用率的最佳值70%，其中，雅生活服务的成本费用率为70.03%，最接近该值，并依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出物业管理企业的成本费用率系数。

（6）两金占流动资产比重

物业行业相对来说偏微利行业，物业管理的新旧交替，使企业成本呈现周期性变化，物业管理成本也在逐步增加，单纯提高物业服务费很难实行，应收账款的回笼直接影响企业的现金流，加强应收款项的管理是物业公司的关键环节。因此，标准排名引入“应收账款”和“存货”所占用的资金（即“两金”）作为衡量物业公司盈利能力的最后一个指标。

数据显示，两金占流动资产比重小于20%的物业企业有18家；位于20%-40%的企业有15家；大于40%的有17家。

其中，首程控股两金占流动资产比重最小仅为5.31%。而最高的3家是金科服务、烨星集团和恒大物业的该比率均高于85%，分别达85.91%、88.21%和90.63%。经测算得出，上市物业公司2019年两金占流动资产比重最优值为9.2%，其中，滨江服务（9.19%）最接近优秀值。

2.资产质量

标准排名将资产质量状况也纳入物业企业绿色信用指数的考量范围，通过资产周转率、流动资产周转率、应收账款周转率和资产现金回收率这4大系数来客观反映物业企业的资产质量状况。

（1）资产周转率

资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，标准排名引用该指标作为衡量物业企业资产质量状况的一个关键指标。

数据显示，50家上市物业企业中，2019年的资产周转率最高的三家是物管股份（2.37次）、新鸿运（2.23次）和创毅控股（2.08次）按照正态分布模型排列，剔除极端值后，11家物业管理企业的资产周转率位于0.76-1.00次之间，11家资产周转率位于1.00-1.25次之间，11家资产周转率位于1.25-1.49次之间，大于1.5次的物业管理企业有3家。

通过标准差调整期望值得出资产周转率最优值为1.05次，正荣服务（1.04）最接近该值取为满分5分，依照正态分布曲线上离散程度，由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出物业企业的资产周转率系数。

（2）流动资产周转率

流动资产周转率是标准排名评价企业资产利用率的另一个重要指标。

研究发现，2019年流动资产周转率最高的3家物业企业有物管股份（3.70次）、创毅控股（2.40次）和新鸿运（2.31次）；最低的3家物业企业分别是光大永年（0.34次）、中天国际（0.24次）、首程控股（0.11次）。

此外，流动资产周转率位于1.20-1.60次的物业企业有18家。结合行业特点，通过正态分布计算得出物业企业流动资产周转率2.4次为最优，创毅控股（2.40次）的该值最为合理。

（3）应收账款周转率

物业管理行业作为微利行业，积极而有效率的应收款项管理有利于提高企业资金利用效率，防范经营风险。因此，应收账款周转率也作为衡量物业企业资产质量状况的一个关键指标。

2019年，应收账款周转率最高的四家物业企业分别是滨江服务、保利物业、光大永年和宝龙商业，应收账款周转率分别为30.78次、20.31次、17.73次和15.22次。通常应收账款周转率越高越好，表明赊账越少，资产流动性强，短期偿债能力强。

标准排名研究发现，监测的50家上市物业企业2019年的应收账款周转率按照正态分布模型排列，剔除极端值后，11家物业管理企业的应收账款周转率位于1.70-4.62次之间；17家应收账款周转率位于4.62-7.53次之间；11家应收账款周转率位于7.53-10.45次之间。

以标准差调整期望值得出应收账款周转率最佳值为29.6次，滨江服务（30.78次）最接近最优值，取滨江服务的应收账款周转率系数为满分，依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各物业管理企业的该系数。