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房地产公司转让
房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产买卖:是买受人支付价款,出卖人将房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权转移给买受人的行为。房地产买卖只是房地产转让的一种形式,是不同的。除了房地产买卖以外,还有很多其他方式可以产生房地产转让的效果。
房地产公司股权转让注意事项
法律分析:(一)做好转让前的调查工作;
(二)房地产公司股权转让价款的确定;
(三)对公司股权转让的交割时间必须明确约定;
(四)采取适当方式,预防债务风险;
(五)其他问题 。
法律依据:《中华人民共和国公司法》 第一百三十九条 记名股票,由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让;转让后由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。
股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内,不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是,法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的,从其规定。
房地产公司股权转让注意事项
法律分析:(一)做好转让前的调查工作;
(二)房地产公司股权转让价款的确定;
(三)对公司股权转让的交割时间必须明确约定;
(四)采取适当方式,预防债务风险;
(五)其他问题 。
法律依据:《中华人民共和国公司法》 第一百三十九条 记名股票,由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让;转让后由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。
股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内,不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是,法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的,从其规定。
什么是房地产转让?
是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.
房地产转让主要包括下列方式:
1.买卖;
2.交换;
3.赠与;
4.以房地产抵债;
5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的;
6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的;
7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖,买卖双方为转让当事人,卖出人为转让人,买入人为受让人.
房地产项目的剥离与转让
当前形势下,地产行业低迷,市场情绪低落,大部分开发商仍处于水深火热之中,但对一些从事收并购业务的企业而言,机会却也显著存在。以笔者近期参与的收并购项目为例,某企业拟收购一家非房地产企业(下称“标的公司”)名下持有的土地及房产(下称“不动产”),但该标的公司名下除不动产外尚有其他经营资产,若按现状直接股权收购或资产收购,不利于控制企业风险和收购成本,所以考虑先将不动产和经营资产以存续分立或投资入股方式相分离,再收购持有不动产的公司股权,以达到收购不动产之目的。基于此,笔者现特将存续分立及投资入股方式收购所涉税负进行梳理分析,以供同业人士参考。
更多关于地产项目的投资与收并购实务问题欢迎在我们本周六的专题会中详细交流和探讨,详见《20220827交流会:土地整备利益统筹项目的操作实务暨工改与产业项目的投资运营模式分享》。
一、以存续分立方式实施重组后再收购股权存续分立方式下,标的公司先存续分立为标的公司和新设的A公司,并将不动产转移至A公司持有,标的公司继续持有经营资产。分立完成后,标的公司股东持有标的公司和A公司,后续由标的公司股东转让A公司股权至最终收购方,即可达成将不动产转移至最终收购方持有之目的。架构图如下所示:
(一)存续分立环节涉税分析及实务1.增值税:根据财税〔2016〕36号文规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、不动产使用权转让行为,不征收增值税。本案例中,若标的公司存续分立时,将不动产及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给A公司,则标的公司转移不动产至A公司的行为可不征增值税(城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并缴纳或不缴,本文不再赘述)。
2.土地增值税:根据财政部 税务总局公告2021年第21号规定,按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税,此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本案例中,标的公司存续分立满足分立后的标的公司和A公司投资主体与分立前标的公司相同,且分立前后任意一方企业均不为房地产开发企业,则标的公司转移不动产至A公司的行为可不征土地增值税。
3.企业所得税:根据财税〔2009〕59号文规定,企业所得税层面可区分为按一般性税务处理和特殊性税务处理二种情形处理。若选择适用一般性税务处理,则标的公司需对分立至A公司的不动产按公允价值确认资产转让所得,如不动产账面价值与公允价值差异较大,则标的公司需面临较高的企业所得税;标的公司股东层面亦需视同“收回投资再投资”(从标的公司收回不动产及相关权益,再投资至A公司),收益部分实质为标的公司对股东的分红,需缴纳所得税。
若选择适用特殊性税务处理,则需满足被分立企业(标的公司)股东按原持股比例取得分立企业(分立后标的公司和A公司)的股权,分立企业(A公司)和被分立企业(标的公司)均不改变原来的实质经营活动,且被分立企业(标的公司)股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,并同时符合下列条件:
①具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
②被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合规定比例。
③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
④企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。
本案例中,若满足上述要求,则可通过适用特殊性税务处理,A公司接受不动产的计税基础,以标的公司原有计税基础确定,则未发生资产增值,存续分立环节标的公司及其股东均无需缴纳所得税。
4.契税:根据财政部 税务总局公告2021年第17号规定,公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。本案例中,分立后的标的公司及A公司满足投资主体与分立前标的公司相同,则存续分立环节A公司接受标的公司转移的不动产可不征契税。
5.印花税:根据财税〔2003〕183号文规定,企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。本案例中,标的公司将不动产转移至A公司所涉的不动产转移书据,标的公司和A公司一般均可免征印花税。
需注意的是,对于标的公司转移不动产至A公司的行为,因各地税务主管部门对税法规定中关于“改制重组”有不同的理解,故在实际操作中,存在个别区域可能不免印花税的风险,建议提前和税务主管部门沟通确认,不过因产权转移的印花税税率仅为万分之五,且A公司若为小规模纳税人,还可减半征收,总体税负影响不大。
(二)股权转让环节涉税分析及实务存续分立完成后,标的公司股东转让A公司股权至最终收购方环节,主要涉及股权转让的所得税及印花税。其中股权转让价款一般需不低于A公司对应净资产价值(即不动产公允价值),股权原值需按相应比例分摊的分立前标的公司权益确认。若存续分立环节企业所得税层面选择按一般性税务处理,则由于已按公允价值缴纳相应的企业所得税,故股权转让环节可考虑平价转让,标的公司股东基本无需缴纳所得税,但需注意,由于需在存续分立环节提前支付税款,则对企业现金流有一定影响。若存续分立环节按特殊性税务处理,则股权转让环节标的公司股东需缴纳所得税。
二、以投资入股方式实施重组后再股权收购投资入股方式下,标的公司采用以不动产投资入股子公司方式实施重组,首先由标的公司新设子公司A,并将不动产投资至A公司,标的公司继续持有经营资产。投资入股完成后,标的公司股东持有标的公司,标的公司再持有A公司,最后由标的公司转让A公司股权至最终收购方,即可达成将不动产转移至最终收购方持有之目的。架构图如下所示:
(一)投资入股环节涉税分析及实务1.增值税:根据财税〔2016〕36号文规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税项目。本案例中,若标的公司满足将不动产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给A公司,则标的公司将不动产投资入股至A公司的行为可不征增值税。
需注意,实际操作过程中,个别地区税务主管部门出于谨慎性原则,可能认为投资入股不符合财税〔2016〕36号文规定的资产重组类型,则将面临征收增值税的风险。不过因增值税为流转税,标的公司缴纳的增值税可作为A公司层面的进项税在后续进行抵扣,有一定税负影响,但总体税负影响不太大,另外也需注意因税款需提前支付,对企业现金流层面有一定影响。
2.土地增值税:根据财政部 税务总局公告2021年第21号规定,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本案例中,满足任意一方企业不为房地产开发企业,则标的公司将不动产投资入股至A公司的行为可不征土地增值税。
3.企业所得税:根据财税〔2014〕116号文规定,居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,需对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非货币性资产转让所得。本案例中,标的公司以不动产向A公司投资,需按不动产的公允价值扣除计税基础后的余额确认资产转让所得,缴纳企业所得税,但可在不超过5年内分期均匀缴纳。
4.印花税:根据《印花税法》,企业以非货币性资产对外投资环节所涉产权转移书据,属于印花税征税范围,标的公司及A公均需缴纳印花税。
5.契税:根据《契税法》,企业以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应按规定征收契税。本案例中,A公司接受标的公司投资的不动产,A公司需缴纳契税。
(二)股权转让环节涉税分析及实务标的公司将不动产投资至A公司后,标的公司转让A公司股权至最终收购方环节,主要涉及股权转让的所得税及印花税。其中股权转让价款一般需不低于A公司对应净资产价值(即不动产公允价值),股权原值为A公司对应净资产价值(即不动产公允价值),可进行平价转让,若平价转让,则标的公司无需缴纳企业所得税,但标的公司和最终收购方均需缴纳印花税。
三、存续分立及投资入股税负表资产重组环节
序号
税种
存续分立
投资入股
1
增值税
根据财税〔2016〕36号文规定:在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、不动产使用权转让行为,不征收增值税。
根据财税〔2016〕36号文规定:在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税项目。
需注意,个别地区税务主管部门出于谨慎性原则,可能认为投资入股不符合财税〔2016〕36号文规定的资产重组类型,则面临征收增值税的情形。
2
土地增值税
根据财政部 税务总局公告2021年第21号规定:按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税,此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。
根据财政部 税务总局公告2021年第21号规定:单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业。
3
企业所得税
根据财税〔2009〕59号文规定,可区分为按一般性税务处理和特殊性税务处理二种情形处理:(1)若选择适用一般性税务处理,则被分立企业对分立出去的资产需按公允价值确认资产转让所得或损失,若资产公允价值显著高于账面价值,则面临征收企业所得税;
(2)若选择适用特殊性税务处理,则分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础,以被分立企业的原有计税基础确定,未发生资产增值所得,无需缴纳企业所得税。
需缴纳。
根据财税〔2014〕116号文规定:居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资,应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非货币性资产转让所得。
4
印花税
根据财税〔2003〕183号文规定:企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
需注意,因各地主管税务机关对税法规定中关于“改制重组”有不同的理解,故在实际操作中,存在个别地区征收印花税的情形。
需缴纳。
5
契税
根据财政部 税务总局公告2021年第17号规定:公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。
需缴纳。
根据《契税法》,企业以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应按规定征收契税。
股权收购环节
6
所得税
(1)若存续分立环节企业所得税层面按一般性税务处理,则股权转让环节可考虑平价转让,基本无需缴纳所得税;
(2)若存续分立环节企业所得税层面按特殊性税务处理,则股权转让环节一般需缴纳所得税。
若平价转让,则无需缴纳企业所得税。
7
印花税
转让方及受让方均需缴纳。
转让方及受让方均需缴纳。
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房地产公司转让
【深圳商品房预售资金或由银行监管改为政府监管】近日,深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》公开征求意见的公告。
根据草案内容,将暂时停止适用《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条第一款第四项、第三十六条、第三十七条的规定。起草说明表示,目前,市司法局正会同市住房建设局修订《深圳市房地产市场监管办法》,并按照《意见》要求,构建商品房预售资金行政监管模式。网页链接