本文重点关注以下方向:房地产企业土地增值税清算、房地产企业土地增值税和所得税清算
阳歌财税
土地增值税清算是房地产行业财务人员必须了解和深入了解的必要的会计专业技能。对于房地产企业,土地增值税清算的概念是指纳税人按照税收法规和土地增值税政策,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税,并向税务机关缴纳t提供有关资料,填写土地增值税清算申报表,办理土地增值税清算手续,结算该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
在土地增值税清算会计程序中,基本分为以下步骤,即选择土地增值税清算对象、确认土地增值税清算点、确认和核算土地增值税清算收入、确认和核算土地增值税清算成本、填写土地增值税清算申报表等。
本文主要讨论土地增值税清算收入的会计核算。在清算收入的会计核算之前,我们首先了解土地增值税清算对象的选择和清算时间点的确定。
选择土地增值税清算对象
土地增值税清算对象是指税务机关认可的单位工程或者组合。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条的规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的会计项目或会计对象为单位计算。根据国家税收发展2006号。187、土地增值税以国家有关部门批准的房地产项目为单位清算,分期开发项目以分期项目为单位清算。开发项目同时包括普通住宅和非普通住宅的,算增值额。
清算审核时,应注意项目是否经国家有关部门批准备案,分期开发项目是否以分期项目为单位,不同类型的房地产项目是否分别计算增值额和增值率,缴纳土地增值税。
需要考虑不同开发产品是否作为成本核算对象:
1.是否属于同一国有土地使用证规定的土地范围。
2.是否属于同一建设建设项目规划许可证的项目。
3.是否属于同一类房地产。
4.是否接近开工和竣工时间。
在确定清算对象后,财务人员应根据项目是单一核算还是组合清算预测土地增值税清算,判断基本核算对象或组合核算对象的税收负担,为土地增值税税收规划留下空间,但必须考虑当地税务机关的有关规定。
土地增值税清算的时间点
纳税人符合下列条件的,应当按照土地增值税清算管理的有关规定进行土地增值税清算:
1.房地产开发项目全部竣工,销售完成
2.房地产开发项目未完成决算的整体转让
3.土地使用权直接转让
符合上述条件的纳税人,应当自满足条件之日起90日内向税务机关办理清算手续。
同时,规定符合下列条件之一的主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税:
1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上,或者虽然不超过85%,但剩余可售建筑面积已出租或自用。
2.取得销售(预售)许可证至少三年未完成销售。
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
对于房地产企业的财务人员,如果能充分利用上述土地增值税清算对象的选择和清算时间的相关规定,就可以进行土地增值税税收筹划。
土地增值税清算收入的确认和会计核算
土地增值税的清算和销售收入的确认将直接影响土地增值税应纳税额的计算和准确性。当企业采用多种促销方式时,销售方式、结算方式和发票金额可能与税务机关的确认有很大差异。因此,应严格按照税法的规定进行清算和确认。
1、营改增后确认土地增值税应税所得额
增值税取代营业税后,纳税人转让房地产的土地增税应纳税所得额不包括税收所得额。房地产企业以预售账款销售自行开发的房地产项目的,计税依据为预付款与预付增值税之间的差额。
纳税人将职工福利、奖励、福利、奖励、外商投资、分配、债务偿还、换取其他非货币性资产等,所有权转让视为销售。
按照国税2010220号文件的规定,20号文件的规定,确认拆迁安置用房的应税收入和扣除。
二、已全额开具商品房销售发票的收入确认
土地增值税清算确认的收入应包括转让房地产的全部价款及相关经济利益,收入不包括增值税销售收入。因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息等经济利益应确认为房地产转让收入,但房地产违约导致房地产未转让的,属于与房地产转让无关的经济利益,房地产转让收入不予确认。
三、确认未开票或全额开票收入
对未开具发票的全额发票收入的确认,应当按照双方签订的销售合同所包含的销售金额和其他收入确认收入,或者按照销售合同明细表和预付款明细确认收入。销售合同所包含的面积与有关部门的实际测量面积不一致,在清算前发生补偿、退款的,应当在计算土地增值税时进行调整。
(未完,正在更新)